出品｜公司研究室地產組

文｜曲奇

2.1億收購安徽誠和物業100%股權后，2021年以來，碧桂園服務對外大大小小的收購已花費了192.53億。而按照碧桂園服務的野心來看，即2025年公司要實現千億營收的目標，碧桂園服務對外收購的步伐似乎遠未到停止的時候。

年內花190億用于橫向并購

根據公司研究室不完全統計，年初至今，碧桂園服務有7筆收購，可分為3大4小。對富力物業、藍光嘉寶、彩生活的收購額分別為100億、48.47億、33億，對中梁百悅智佳、長城物業、康橋悅生活、安徽誠和的收購額均在10億以下。

碧桂園服務在收購彩生活的公告中表示，收購事項將是對公司業務的補充，進一步擴大業務的規模和覆蓋范圍，促進小區增值服務及其他服務的發展，尤其是促進商業物業管理的發展，穩固公司在行業的龍頭地位。

擴大物業管理規模進而穩固龍頭地位，一直是碧桂園服務追求的目標。目前，物業管理行業仍然高度分散，前100強管理規模的市占率才30%左右。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江認為，行業遠未到高度集中的階段，對有志于做大做強的公司都有很大機會。

上半年收購藍光嘉寶后，碧桂園服務的在管面積得到大幅擴充。2021年6月末，碧桂園服務在管面積6.44億平方米，較2020年末增加了2.67億平方米。其中，不含藍光嘉寶的在管面積由上年末的3.77億增長至4.29億，凈增0.52億平方米；新增在管面積來自藍光嘉寶的部分為1.30億平方米；“三供一業”業務新增在管面積0.85億平方米。

2020年末，保利物業在管規模為3.80億平方米，略高于碧桂園服務的3.77億平方米。但通過收購藍光嘉寶，碧桂園服務成功超過保利物業，成為國內在管規模第一大的上市物業公司。2021年6月末，碧桂園服務6.44億平方米的在管面積，相當于1.5個保利物業的規模。

隨著收購富力物業，2021年末碧桂園服務的在管規模將至少再增加0.86億平方米。同時，彩生活旗下的鄰里樂及財信發展的安徽誠和也將進一步擴大碧桂園服務的規模。若保利物業等頭部物業公司沒有大規模并購舉動的話，碧桂園服務坐穩上市物業公司中“第一大規模”的寶座難度不大。

3年募資290億港元

碧桂園服務對富力物業的百億收購，成為物業史上“最貴”的收購案。而上一個記錄同樣來自碧桂園服務，便是2021年2月對藍光嘉寶的48億收購案。支撐碧桂園服務不斷對外并購的底氣在于雄厚的資金實力。

2021年6月末，碧桂園服務現金及現金等價物為217.68億元人民幣。有分析師認為，碧桂園服務通過配股融入大量資金，因而用于收購的現金十分充裕。

2021年5月，碧桂園服務公告稱，擬通過配售的方式募資104.88億港元，同時，還計劃發行可轉債募資50.38億港元，本輪募資總額155.26億港元，成為物管行業史上規模最大的一次融資。

碧桂園服務稱，所募的155億港元資金將主要用于未來潛在收并購項目、商業管理服務、資產管理服務、生活服務類新業務的業務拓展、營運資金及企業一般用途。

2018年上市以來，碧桂園服務已完成3次募資。2019年1月，配售1.69億股募資19.39億港元；2020年4月，發行可轉債募資38.75億港元；2020年12月，以配股的方式募資77.5億港元。上市3年，碧桂園服務從資本市場累計募集了290.9億港元。

碧桂園服務手里資金充裕，但2021年房地產行業生存環境的變化讓部分房企只能忍痛割愛，選擇性放棄物業這一優質板塊。關于富力物業的收購，李長江說，“可能4月份之前，對方（富力物業）沒有這個想法，4月份之后，大的房地產形勢發生變化，股東的需求跟過去不一樣了，所以就開始談。”

除碧桂園服務外，近年來頭部物業企業均在大舉并購，整個行業呈現“大魚吃小魚”的趨勢。李長江認為，“現在的物業行業相當于09年或者10年的房地產行業，那個時候房地產行業處于群雄逐鹿的趨勢。”隨著行業不斷整合，未來頭部公司所占的市場份額會逐步提升。

千億目標下并購后整合能力待考驗

碧桂園服務2020年業績會上，公司管理層稱，力求在2021年到2025年五年內實現“千億營收”目標，到2025年合約面積將超過18億平方米。千億營收的結構大致包括500億元的物業收入，300億元的增值服務收入，200億元的城市服務收入。

2020年，碧桂園服務營收156億，若要在2025年實現千億營收，年復合增長率至少要保持在45%以上。

2021年上半年，碧桂園服務收入115.6億，同比增長84.3%，高增長的部分原因來自藍光嘉寶。2020年，藍光嘉寶收入27.34億，若按2020年上半年的11.7億收入推算，藍光嘉寶也至少為碧桂園服務增加了10億以上的收入，占上半年收入的10%以上。

根據廣發證券研報，預計2021年富力物業將為碧桂園服務提供0.86億平米在管面積，1.27億平米合約面積，全年為碧桂園服務貢獻42億收入，占碧桂園服務2020年收入的27%。

李長江稱，收購富力物業，可以與碧桂園服務在項目的分布上形成互補，特別是在一線城市的業務。除收購藍光嘉寶服務外，碧桂園服務過往的規模并購主要是一二線城市標的。2020年末，碧桂園服務40%的在管面積位于一二線城市，規模達到1.5億平米。通過收購富力物業，碧桂園服務將新增0.54億平一二線在管面積，使得碧桂園服務一二線在管面積突破2億平米關口。

不過，對比碧桂園服務與藍光嘉寶及富力物業的毛利率來看，富力物業的毛利率長期偏低，將富力物業并表之后，可能會略微拉低碧桂園服務的毛利率。

而物業費提價難是所有物管公司面臨的共同問題，碧桂園服務能否通過品牌溢價、運營能力、管理能力等方式，提高物業費，進而帶動富力物業毛利率有所提升，是碧桂園服務面臨的考驗。