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2023年樓市第一雷,炸在共有產權房

深藍財經吳瑞馨2023-02-03 11:14 數字產業
這可能是中國第一例“爛尾”的共有產權房,能載入中國房地產史冊的一幕!

2023年樓市第一雷,炸在了共有產權房上。

這驚掉不少吃瓜群眾的下巴,要知道,前不久深圳樓市還放出重磅炸彈,把共有產權房提升到和商品房相同的份額。

深圳的共有產權房新政才剛宣布半個月,青島的共有產權房就因為城投平臺掏不出錢,出了問題。

有自媒體甚至直言:這可能是中國第一例“爛尾”的共有產權房,能載入中國房地產史冊的一幕!

但深藍財經研究了下這件事,發現并沒有到所謂“爛尾”的程度,房子其實已經建好了,開發商也沒有拖后腿,比起人們通常印象中的房地產“暴雷”,青島城陽共有產權房“暴雷”,更像是地方政府完砸了。

1

青島城陽城投囊中羞澀

三年內上千條投訴

事情要從一條給青島城陽區長的留言說起。

這位匿名網友稱城陽舜山府不給交房。留言中,他介紹自己是一名來青創業者,兩年前,他掏空了所有積蓄,向親戚朋友借了不少錢,購入了一套位于城陽區白云山龍湖舜山府的房屋和車位,首付款將近150萬元,2021年4月網簽,走的市政共有產權,政府方面出資76萬。

但現在新房交付時間已經到,自己苦等兩年,砸進全部身家買下的房子,卻收不到樓。

從以前的案例看,共有產權房業主收不到房,往往跟開發商拿不出錢有關。而這次青島共有產權房的罪魁禍首,竟然不是開放商,而是有國資坐鎮的城投平臺——城陽市政投資集團。

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接下來的劇情就成了三方互相踢皮球。

開發商說:市政公司沒給打錢,你得去問他們什么時候給打款,要不就去找房管局投訴。

市政說:沒錢!

房管局也說:這事我們管不了,你們還得去找市政。不行就退房吧。

開發商又說:退房可以,不過要給20%的違約金。

網友也很無奈,退房太虧,全款300萬就要給60萬的違約金,但現在孩子要上學,自己明明買了房還要租房住,開支太大。最終無奈上區長信箱求助。

當事方城陽市政投資集團則在20天后回復:“現在正在積極籌措資金解決付款問題”。

直接把“沒錢”兩個字寫在了臉上。

這種情況還不是孤例。在青島城陽區,這樣的事還不少。

去年4月,一位青島市民寫信給民生服務中心,表示買的金秋泰和郡項目,也因為市政投資集團沒有打款,導致銀行貸款遲遲下不來而不能收房,今年要上學的孩子沒了著落,“讓人才寒心”。

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資金緊張的情況,還不止市政投資集團這一家。

如去年7月,一名青島網友在領導留言板上給青島市城陽區委書記留言稱,自己認購的一套白云山花園小區,因為城陽城市發展投資集團一直未放款,無法如期收房。

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青島城陽市政開發建設投資集團有限公司(市政)、青島城陽城市發展集團有限公司(城發)、青島動車小鎮投資集團有限公司(動投)等三家城投,也頻繁出現在市民的投訴中。

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深藍財經發現,山東省領導留言板中,關于共有產權房的投訴和求助,基本都是青島城陽區,且大多數集中在城投平臺不給打款,或者遲遲不審批等問題上。

另外,在青島市城陽區政府門戶網站中,以“共有產權 不打款”作為關聯詞搜索,近三年的相關結果多達1397個。

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投訴時間主要集中在2021年-2022年。而青島城陽區的共有產權政策,從2020年10月才開始。

不過城陽市政投資集團確實是在努力籌集資金。在這名網友留言后不久,12月22日,青島城陽共有產權人才住房8.8億元ABS債券終于被受理了。

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不過受理之后,還要經過審議、反饋、上會決定是否通過、封卷發函等流程,城陽市政投資集團要等到錢到手估計還要等上幾個月。這應該就是城陽市政投資集團會回復“資金還在籌措中”的原因。

2

為什么暴雷?

地方財政壓力凸顯

山東青島,AKA北方第三城,GDP總量僅次于北京、天津的一顆明珠。

但這次共有產權房暴雷,為什么會發生在青島身上?

據青島市統計局官網2月1日公布的數據,2022年青島市全市生產總值為14920.75億元,穩居北方第三城,與天津的GDP總量差距進一步縮小。

其中城陽區GDP總量為1348.33億元,排名全市第5。但增速卻僅為1.1%,全市墊底。

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△2022年青島市各區GDP及增速情況。城陽區增速墊底。

圖源:齊魯壹點

眾所周知,土地財政是地方財政的主要來源。但自去年以來,樓市持續低迷,民企拿地意愿普遍偏低,土地出讓收入明顯下降,土地流拍現象也頻繁發生,這時,央國企和地方城投成為拿地的主力軍。

中指研究院數據顯示,2022年,地方城投成為了各地土拍市場上的拿地主力。拿地面積TOP100中地方城投有71個,是2021年的3倍多。

國企和地方城投強勢拿地的原因,除了市場因素之外,還有土地財政有關。部分地方政府為了維持土地財政收入,就讓國企拿地,輸血地方財政。

以去年青島第四批集中供地為例,城陽區土地出讓12例,僅一例為民企拿地,總價為4.37億。其他11例,要么是合作,要么是國資拿地。不僅沒賺,城投平臺還要掏出二三十億。城投的錢哪里來,說到底還是地方財政。

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企業預警通數據,2021年城陽市政全年營收13.26億元,凈利潤5880.38萬元;2022年上半年,總營收9.21億元,凈利潤卻僅有571.31萬元。半年間,負債已從84.39億元攀升到了110.88億元。

此外,據城陽區政府披露,2022年1-10月,城陽區還要指出財政總計285.9億元。

在此基礎上,還要再掏錢投入共有產權房,城陽區的財政壓力之大,可想而知。

值得注意的是,和北京、上海、廣州等共有產權房政策偏向保障性不同,青島共有產權房政策,更偏向人才政策。

前面城陽區區長信箱的許多留言中,都曾頻繁提到“人才”二字,而且力度之強,不僅向從院士到大專學歷七類人才開放,其中1-4類人才在8年后還能無償獲贈30%產權,5-7類人才在10年內回購30%的產權。

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最核心的一點:不做無房要求,管你有沒有房都可以買。

不僅可以用來自住,完全可以作為投資購買。

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對比其他城市,青島城陽區政策可謂是相當寬松了~

該政策一出,城陽樓市就像打了一針雞血。青島網上房產數據顯示,2020年,城陽區全年新房共成交24850套,較2019年幾乎翻番,其中僅人才共有產權住房網簽了11000余套,貢獻近半。

但壓力,卻落到了墊付30%的城陽城投平臺身上。

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