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■今年房地產行業趨勢是什么？

■供需下行，如何守住底線打開上限？

■誰能最早走出房地產行業寒冬？

作者｜齊笑

編輯｜嘉辛

黃金周是房企極為看重的營銷節點，也是“銀十”的重要支撐。

今年黃金周期間，在政策呵護下，不少房企推出了打折優惠來吸引購房者。

例如，碧桂園延續金秋購房節活動，推出限時、價值千元的購房福利；保利地產推出特惠房源限時秒殺、特惠房源同享其它折扣福利等活動。

10月8日，中指監測數據，2022年國慶假期期間，整體成交降幅仍比較大，但考慮到網簽數據具有一定滯后性，結合企業反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市出現一定恢復，部分城市出現同比增長。

國慶期間，一線城市里，北京新房在國慶假期期間保持了一定的熱度，上海9月份新房成交就有較明顯的釋放，二線城市的沈陽、濟南表現亮眼。

一些房企也公布了銷售業績，據界面新聞報道龍湖集團全國銷售金額達到70億元，華發股份銷售超30億元，德信地產全國銷售金額為20億元。

可見，已有房企感受到了市場的回溫。那么，今年，房地產行業運行有什么趨勢和特點？第四季度是否會延續？哪些房企更安全、能更快走出寒氣？本文將回答這些問題。

01

下半年：供需壓力仍然存在

今年上半年，中國內地房地產的運行呈現出幾個明顯的特點。

第一，總量上銷售下滑，結構上，大型企業中，頭部房企表現更好，馬太效應凸顯。

上半年，全國商品房的銷售面積和銷售額分別同比下降22.20%和28.90%至6.89億平方米和6.61萬億元。

即使是并未出現項目停工、債務逾期等現象的優質房企，也難以逃脫大環境的沖擊。

浙商證券的一份研報統計了23個優質樣本房企的銷售情況，包括保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地等9家央國企，萬科、金地等四家混合所有制房企，碧桂園、濱江集團、龍湖、美的置業等10家民營房企。

這23家樣本房企上半年總銷售金額2.03萬億元，同比減少38.19%；總銷售面積1.26億平米，同比減少41.21%；銷售均價16146元/平米，略有提升。

（來源：浙商證券）

第二，中報營收利潤承壓，頭部房企韌性顯現。

以收入口徑來看，上半年，內資房企的座次發生了變化，萬科成為內房“營收王”，碧桂園則降至第二位，綠城中國、龍湖增速較快，增幅均超過50%，排名也在上升，美的置業、越秀地產新晉TOP10。

利潤方面，從2019年開始，房企的毛利率普遍下降，到今年上半年，多家房企毛利率已經跌破20%。

相比于2021年全年，上半年也有不少企業出現了好的信號：萬科的毛利率下降幅度很小，可能已在探底；龍湖毛利率下滑之后仍在20%之上，疊加收入增幅大，凈利潤有所上漲；濱江集團、新城控股、美的置業凈利率得到改善。

第三，審慎投資，拿地減少。

在景氣度尚未恢復的當前，房企本就有比較大的銷售和資金壓力，再加上保交付的影響，房企的拿地和新開工的意愿下降。

上半年，房企新開工面積規模為6.64億平方米，同比大幅下降34.42%。

拿地上，總量無疑在下滑。結構上分化嚴重，TOP10房企新增貨值占到了百強總貨值的49%，國企、央企仍是土地市場的主力軍，民企出手的不多，地方平臺公司扮演“托底”角色。

第四，融資規模減少，房企更看重精細化運營。

三道紅線之下，有的房企不得不收縮負債規模，優質房企也會主動收縮融資。仍以上面23家樣本房企為例，截至2022年6月底，其有息負債為3.08萬億元，同比下降0.13%，同時銷售費用率和管理費用率相較于2021年也有小幅下降。

（來源：浙商證券）

降本增效在行業內已經達成共識，各房企逐漸重視對費用的控制，管理走向精細化。

進入下半年，多地爆發“停工斷貸”風波，監管層面高度重視，政策暖風頻頻吹來，包括需求側下調部分城市的首套房房貸利率、公積金貸款利率，供給側在融資方面加大保交樓力度，市場方面，部分城市取消了二手房參考價。

政策的傳達需要時間，從銷售來看，第三季度購房者置業情緒尚未修復，但九月中旬以來，部分城市出現環比正增長，供給端也有所修復，如8月份土地成交款環比上升，9月份，集中供地有一輪高峰。

可以看到，下半年，房地產行業供需壓力仍然存在，同時以維穩和托底的政策彰顯市場溫度邊際回暖，那么，什么樣的房企能夠抵擋住寒氣，率先走出寒冬？

市值榜認為要從兩個維度考察房企：財務和經營。

02

融資能力：開始比三道紅線更重要

盡管短期市場情緒回暖，但長期來看，房地產企業早晚會踏入不同于“高周轉、上規模”的另一條河流。

財務安全是房企成功轉型或者第二增長曲線穩健發展之前的底線。

財務安全不能不看的指標就是房地產行業獨有的三道紅線。

以今年中報的財務數據來看，滿足三道紅線的房企不多。包括：中海地產、保利發展、招商等央企國企，民企的典型是新城、龍湖、濱江，有一些房企相比于2021年年報還降檔了。

房企爆雷一般起于流動性風險，隨著自救過程中資產處置的不斷深入，流動性風險逐步演化為更嚴重的“資不抵債”。

三道紅線中現金短債比是判斷流動性的一項指標，現金短債比(寬口徑)=現金及現金等價物/短期有息債務，比值越高，短期償債能力越無憂。23個樣本房企的半年報數據中，現金短債比(寬口徑)在3以上的，有中海地產、金地、龍湖和建發股份。

在當前房企經營模式下，三道紅線評判的是底線，融資能力則一方面影響房企的財務安全，另一方面關系到經營規模的上限。

聯合資信的一份研報提到，房企的境內債將在2023年3月迎來集中兌付期，美元債亦將在2023年1月和4月迎來償債高峰期。

目前境外新增融資渠道已基本喪失，人民幣的貶值加大了美元債的償還壓力。

因此，經營回款之外，在境內的融資能力關乎到房企的生存與發展。

房企境內融資能力如何，可以從兩個維度進行觀察：評級和融資成本。

先看房企的信用評級。

今年3月以來，房企融資環境逐步寬松，以信用保護工具為民營房企發債上保險，是一個創新舉動。

5月16日，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企，發行債券獲信用保護工具支持，可以說得到了官方的認可。

8月19日，中國銀行間市場交易商協會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債信用公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。首批試點企業除碧桂園、龍湖之外，還有金地、新城和遠洋集團等。

據媒體報道，獲得標普、惠譽、穆迪“全投資級”評級的房企只有7家，分別是中海地產、華潤置地、萬科、保利發展、龍湖、金茂及越秀集團。

再來看融資成本。

據研報統計，從2018年到2022年上半年，加權平均融資成本低于5%，且整體處于下降中的房企有保利發展、招商蛇口和金地集團。在年報中，龍湖使用的口徑略有不同，融資成本同樣不斷下行且處于低位，2022年上半年為3.99%。此外，濱江集團的融資成本下降也比較快，2022年上半年為4.7%。

融資能力強、財務安全的為數不多的幾家房企中，龍湖、濱江集團等民營房企顯得難能可貴。

03

下個賽段：誰的根基更牢固？

融資需要資信高，財務安全和經營安全息息相關。財務安全，終究要回到經營安全上。

經營，我們分為兩方面討論：房地產開發業務和第二增長曲線。

看房地產開發業務，一方面要看土地儲備的總額，新增情況，另一方面要看周轉和去化能力，也就是回款的速度，這又涉及到土儲的城市量級。

克爾瑞數據顯示，上半年土地儲備總貨值（權益口徑）的前10為綠地控股、保利發展、碧桂園、中海地產、萬科地產、招商蛇口、龍湖集團、中國金茂、越秀地產和華潤置地。

從上半年的整體情況來看，高能級城市的銷售韌性較強。

克爾瑞預計第四季度，“熱點恒熱”的分化格局不會發生根本性逆轉：核心一二線城市還將高位維持，相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊比較大，即便“以價換量”，去化效果依舊難言樂觀。

這種背景之下，兩類房企將有更大的機會：堅持高能級城市布局的房企和小而美的區域聚焦性房企。

美的置業在上半年堅持城市升級戰略，龍湖大部分貨值集中于高能級城市，克爾瑞的房企存貨管理報告顯示，上半年有30家房企存貨周轉率較高，其中龍湖、綠城結轉加速。

再來看誰的第二增長曲線靠得住。

當前，房企的第二增長曲線比較常見的方向有物業、商業運營和長租公寓，都是能夠創造持續穩定現金流入的模式，一方面為企業未來的價值增長提供支撐，另一方面在當前有分散風險的作用，當然也有跨界步伐更大的，如汽車，不再討論。

物業管理方面，從規模來看，中指研究院的2022百強名單顯示，碧桂園物業排第一名。其中一個重要原因是并購，比如去年碧桂園服務發生了7宗收并購事件，披露的交易總金額近190億元，涉及在管面積2.8億平方米。

這就意味著財務安全性更高、資金儲備更豐富、流動性更強的房企，機會較大，比如上文提及的現金短債比超過3的幾家房企。

大的物管企業里，萬科的萬物云剛上市，龍湖智創生活正在排隊，募資之后有望進一步擴大規模。

從服務能力來看，不管是樂居財經近期發布的第三季度物業服務滿意度榜單，還是品牌力百強榜單，萬科的物業和龍湖智創生活，都位居前列。

商業運營方面，新城控股的吾悅廣場是一個成功的典范，截至今年6月底，吾悅廣場開業面積1189萬平米，出租率高達96%；物業收入占公司營業收入10.23%，毛利率高達72.22%。

不同的榜單中，商業地產運營排名靠前的房企還有中海、龍湖和華潤。

最后看長租公寓，最穩定的要數萬科的泊寓和龍湖的冠寓。2020年，泊寓實現了現金流層面的盈利，去年，冠寓首次實現盈利。租賃住房頭部企業實現盈利，也是行業正式走向成熟的一個標志。

房地產行業一直在變化，短期變化是至暗時刻已經過去，行業正在邊際回暖，長期變化則是精細化運營和第二增長曲線將構成房企新的地基。

在漫長的旅途中，房企既要抬頭看天上的月亮，也要低頭看地上的六便士，既要解決短期的困難，也要為未來的趨勢及機會做好準備。