曾高喊“活下去”卻追漲拿地,這一次還能相信萬科和郁亮嗎?
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出品|公司研究室地產組
文|曲奇
與3個月前相比,在6月底的股東大會上,郁亮、祝九勝等萬科高管顯得從容淡定了許多。
自成為萬科“掌門人”以來,郁亮似乎一直都是地產行業的唱空者。但近期,這位行業悲觀主義者卻難得轉向,郁亮稱,“從短期來看市場已經觸底,但是恢復是一個緩慢和溫和的過程。”
郁亮這番話,樂觀中帶著保守。地產下行期,萬科和郁亮面對的挑戰和壓力并不會比3個月前少。

01只說觸底不提反彈,郁亮樂觀偏保守
6月28日的股東大會上,郁亮面對的第一個問題就是,如何看待現在的市場形勢,環境會變得更差嗎?
與過往“活下去”等刺耳言論不同,這一次,郁亮罕見地說了一些市場和股東愛聽的話。郁亮稱,“從短期來看市場已經觸底,但是恢復是一個緩慢和溫和的過程,這是我表達的對市場的主要觀點。”
盡管郁亮只表達了短期內看好地產行業,且只說觸底并未提到反彈,但隨后的6月29日和30日,萬科股價累計漲幅11%,市場給出了自己的看法。
郁亮給出房地產市場觸底的判斷主要有四點原因:
首先,政府為了房地產行業健康發展調整了一些政策,對行業帶來積極影響;
其次,因為被疫情所延誤的需求在6月份得到一些回補;
再者,房地產行業每年有兩個高峰,分別是6月份和12月份,12月份是結算高峰,6 月份對上半年銷售業績很重要,通常習慣上也會加大力度;
最后,5月份的基數環比來看比較低,6月份環比會有提升。
郁亮接著做了進一步解釋,“短期市場已經觸底,但我沒有用反彈的說法,而是說恢復,恢復仍然需要時間。”在上述四點上升因素中,除了政策是中期因素,其他三點均屬于短期因素并不能持久。
郁亮是針對整體的地產行業給出了自己的預判,6月銷售數據環比增長,同比下降但降幅收窄,從底部慢慢往上走需要時間。
2022年6月,萬科銷售額471.8億,環比增長53.3%,同比下降30.2%,降幅較5月收窄16.4%。
根據克而瑞數據,2022年6月,百強房企權益銷售金額5869.8億,環比增長59.6%,同比下滑41.3%,降幅比5月收窄17.8%,數據表現與郁亮的判斷一致。
但需求回補、銷售高峰等短期刺激過后,地產行業中長期的走勢并不太樂觀。
按郁亮的說法,地產行業是一個10萬億級別的市場,行業有千年歷史,常做常新、常做常有。
但郁亮也認為,鑒于目前的人口狀況、人口結構、收入水平,以及國家對行業的指導原則的變化,地產行業要進入新的發展階段,不能夠再沿著舊邏輯,期待回到過去高峰時的數據和規模。
郁亮樂觀偏保守的態度是在向市場注入信心,但郁亮沒說的是漫長的磨底期會有多長。如果萬科都要用“熬過去”來形容自己,中小房企的日子只會更難過。
02市場下行超預期,止跌企穩增難度
2021年,是萬科上市31年來第三次出現凈利潤下滑的年份。為此,在3月的業績會上,萬科管理層立下了“軍令狀”,業績上要實現止跌企穩。
這次股東大會上,萬科總裁祝九勝再次表示,如果以兩三年的時間跨度來看,萬科要實現三個目標:
第一,業績上一定要止跌回穩,把跌勢止住;
其二,開發業務要繼續維持在行業第一陣營;
其三,在行業中,率先從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。
2021年上半年,萬科合同銷售額2153億,同比下滑39.3%,百強房企上半年累計銷售額下滑幅度為50.8%,萬科的表現優于行業整體。但祝九勝稱,在年初或3月份的時候對于市場下行有預估,但沒想過這么嚴重。
市場的表現通常都是超出預期的,比如萬科在2018年時就喊出了“活下去”,但市場拐點來的比萬科的預期晚了一些。面對地產市場的牛尾巴,萬科也沒能知行合一,最終在市場FOMO的情緒下追漲了。
2021年,萬科凈利潤同比下降45.7%,主要原因就是毛利率下降。2021年,萬科毛利率21.8%,同比下降7.4個百分點。
對此,郁亮解釋稱,“盡管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但慚愧的是,我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過于樂觀,一些項目的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。”
3月的業績會上,萬科稱要通過堅持高質量投資的方式改善利潤。取消此前的額度分配制度,開始對投資進行集中管控,提高對投資的要求,包括項目盈利水平、團隊操作能力、投后管理等。
和3月相比,這一次萬科的管理層自信和底氣明顯多了不少。祝九勝透露,2022年前5個月,萬科投了13塊地,其中9塊地2022年就能夠面世,6塊地的現金流年內就能夠回正,對未來的業績可以起到較好的支撐作用。
但萬科也有過一邊高喊“活下去”,一邊高價拿地的歷史,最終導致2021年凈利潤減半。這一次,投資者是否能信任萬科管理層的話,或許要等到中報、年報的時候進行驗證。
03郁亮再提海天味業,盼以新概念評判轉型
萬科中期的第三個目標,也就是由開發業務向多元化業務轉型,是三個目標中最難的一個。
2021年,萬科總收入4528億,其中地產開發業務收入4265億,占比94%,其他物業、倉儲、長租公寓、商業地產等業務在報表中占比不足10%。
祝九勝總結萬科轉型說過這樣一句話,“萬科當年過于樂觀,對轉型所需的時間、所碰到的難度、所需要建立的能力嚴重估計不足。”
2021年,萬物云收入240.4億,同比增長32.1%;物流業務收入31.6億,同比增長68.9%;租賃業務收入18.9億,同比增長68.9%;商業業務收入76.2億,同比增長20.6%。
從這些業務的收入規模及行業規模來看,指望它們能與地產開發相提并論幾乎是不可能的。
此前,萬科管理層曾說,希望機構或市場可以用新的估值模型來評價萬科的新業務。近期,萬科再次表示,希望市場可以用新的概念來判斷轉型是否成功,而不僅僅是收入、利潤等指標。
海天味業是郁亮經常拿來對比的一個例子,2021年,海天味業收入250億,凈利潤68億,當前海天的市值超過4000億。
從業績上看,海天的收入不及萬科的6%,凈利潤不及萬科的30%,但市值卻是萬科的1.8倍。郁亮曾抱怨到,“海天味業一塊錢跟萬科一塊錢的價值不一樣。”
海天和萬科所處的行業、各自的商業模式都截然不同,導致估值體系有很大差別,這里不做討論。
以物業為例,2019年到2021年,萬物云整體毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。
以住宅為主的物企物業,管理服務的利率水平平均在20%-25%之間。和萬物云處于同一規模量級的碧桂園服務,2019年到2021年的毛利率分別為31.7%、34.0%、30.7%。
“服務行業應是一個普通盈利水平的行業。”萬科管理層用這個理由來解釋萬物云的低毛利,是否能說得通?
曾經一直被視為行業悲觀主義者的郁亮,如今稍微樂觀的表示地產行業短期觸底。但短期刺激因素消失后,行業和萬科又要回到“熬下去”的階段。接下來,郁亮還要帶著萬科管理層完成業績止跌企穩、多元化轉型的承諾,挑戰仍在。
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