綠地30周年陷入萬億債務(wù)泥潭,張玉良多元化轉(zhuǎn)型成功了嗎?
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出品|公司研究室地產(chǎn)組
文|曲奇
參與NFT的熱潮,或許已經(jīng)成為傳統(tǒng)公司邁向Web3的標(biāo)志。過去一年的時間,可口可樂、耐克、阿迪達(dá)斯、路易威登等公司紛紛發(fā)行了自己的NTF系列。
即便在當(dāng)下,NFT的熱度已大不如去年,國內(nèi)一些公司如李寧、倍輕松、綠地集團(tuán)、酒次元等也紛紛試水NFT,它們選擇的對象均是NFT圈頂流——Bored Ape Yacht Club,也就是無聊猿。
4月29日,綠地集團(tuán)宣布購入BAYC#8302,并將其設(shè)為綠地集團(tuán)的NFT形象。據(jù)媒體報道,綠地集團(tuán)以140ETH的價格購入BAYC#8302,按當(dāng)天的價格計算大約為人民幣200萬元。
8302的寓意是,把綠地集團(tuán)成立30周年作為二次創(chuàng)業(yè)的起點。這也代表綠地高調(diào)布局元宇宙。
然而,光鮮背后,不到一個月的時間內(nèi),國企背景的綠地卻公然稱美元債無力全額兌付,將對面值5億美元的債券尋求展期處理,令人嘩然。
綠地高價買“猴”,是一場虛假繁榮嗎?綠地債務(wù)技術(shù)性違約,又是否有征兆呢?

01首家國資背影地產(chǎn)商債務(wù)違約
5月27日,距離綠地買下BAYC#8302還不到一個月的時間,綠地控股公告稱,為改善公司現(xiàn)金流和流動性,公司或?qū)?月25日到期的面值5億美元債券予以展期處理。
綠地提議上述票息為6.75%的美元債延期一年,計劃6月25日先行支付10%未償本金,剩余部分在2023年6月25日償還。此外,公司提議為債券加入發(fā)行人贖回權(quán),可以部分或全部贖回債券。
綠地控股的一則公告,宣告了“首家國資”地產(chǎn)商對債務(wù)進(jìn)行技術(shù)性違約,這則消息難免令人震驚,也打破了大眾的心理防線。
因為過去兩年多的時間,房企公開債務(wù)違約的均是民營房企。2021年下半年,國企或央企背景的地產(chǎn)商更是成為了市場上買地的主力。相比多數(shù)民營地產(chǎn)商,有國企、央企背景的地產(chǎn)公司,是比較讓人放心的。
在固收投資人電話會議上,綠地管理層對美元債的展期表示遺憾和抱歉。至于為什么會出現(xiàn)技術(shù)性違約的局面,綠地給出的理由是,2022年3月中下旬上海爆發(fā)疫情,全國50%售樓處關(guān)閉,綠地控股合同銷售額4月同比跌幅57%,5月跌幅也較大。
根據(jù)綠地香港的公告,2022年4月,公司合同銷售額為43.85億,同比下滑56%,5月合同銷售額為58.18億,同比下滑58%。
道歉是不會起到實質(zhì)性作用的,在宣布違約后,機(jī)構(gòu)隨即下調(diào)了綠地的信用評級。
5月30日,標(biāo)普將綠地控股長期發(fā)行人信用評級由“B-”下調(diào)至“CC”;未償優(yōu)先無抵押票據(jù)的發(fā)行評級由“CCC+”下調(diào)至“C”,展望負(fù)面。6月22日,完成困境債務(wù)延期后,標(biāo)普又將綠地集團(tuán)發(fā)行人信用評級下調(diào)至“SD”(選擇性違約)。
標(biāo)普認(rèn)為,綠地控股的資產(chǎn)處置仍然受到了疫情的不利影響,公司能否獲得用于償還債務(wù)的現(xiàn)金則極不確定。
根據(jù)公開資料,目前綠地控股存續(xù)美元債共11只,存續(xù)規(guī)模42.7億美元,其中一年內(nèi)將有26.2億美元債到期,公司面臨集中兌付壓力較大。
據(jù)標(biāo)普估算,綠地可用現(xiàn)金總額為24億美元,約為164億元人民幣。標(biāo)普認(rèn)為,綠地支持其未來12個月即將到期的龐大離岸債務(wù)的可用現(xiàn)金有限。這意味著,未來一年的時間,綠地都將處于資金較為緊張的狀態(tài)之中。
作為一家總部在上海,華東地區(qū)年收入占比四成的公司來說,上海疫情封控對綠地銷售層面的打擊十分沉重。
但是,綠地若將現(xiàn)金流緊張、無力還債的源頭全都?xì)w咎于疫情,很難讓人信服。至少對綠地稍微有些關(guān)注的人,就會知道這家國資房企近幾年只是表面光鮮,實際上一直處于暴雷的邊緣。
02疫情是催化劑但不是源頭
綠地上一次引起輿論上的廣泛關(guān)注,大概是2020年前京津冀事業(yè)部營銷負(fù)責(zé)人陳軍出軌女下屬的“桃色事件”。
根據(jù)當(dāng)時的報道,陳軍用綠地集團(tuán)每個月的20萬元活動經(jīng)費,給張雨婷報銷了2個價值1萬左右的奢侈品包。
這不單涉及上司與下屬不正當(dāng)?shù)哪信P(guān)系,還反映出綠地內(nèi)部存在嚴(yán)重的腐敗問題。綠地當(dāng)時說對陳軍可能涉及的經(jīng)濟(jì)違紀(jì)問題絕不姑息,但至今也沒有披露調(diào)查結(jié)果。
“桃色事件”事件曝出后不久,綠地又被幾家東北媒體討要欠款392萬元。
2021年初,安居客哈爾濱站、樂居哈爾濱站、哈爾濱房天下、鳳凰房產(chǎn)、新浪黑龍江等多家媒體共同發(fā)布一則《綠地集團(tuán)東北大區(qū),請支付您的欠款》的消息。

中層桃色事件、被媒體討欠款,這對一家資產(chǎn)萬億的地產(chǎn)商而言,也許不算大事。但見微知著,這兩件事至少反映了綠地內(nèi)部管理不嚴(yán),東北區(qū)域或許面臨資金緊張的問題。
從局部看全國,2021年末,綠地控股總資產(chǎn)1.45萬億。資產(chǎn)萬億也許很光鮮,但房地產(chǎn)是建立在杠桿上的游戲,我們也不能忽視綠地的萬億負(fù)債,2021年末,綠地總負(fù)債1.31萬億。
2021年末,綠地控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.7%,現(xiàn)金短債比0.83,凈負(fù)債率91.6%,“三道紅線”這個硬性指標(biāo)仍踩中兩條。
2022年3月末,綠地控股短期借款229.2億,一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為701.0億,短期債務(wù)合計為930.2億。但公司賬上的貨幣資金只有656.8億,明顯無法覆蓋短期債務(wù)。
實際上,自2015年上市以來,綠地控股的貨幣資金始終無法覆蓋一年內(nèi)到期的帶息債務(wù),2020年末缺口曾一度縮小至27億元,但2021年末缺口再次擴(kuò)大至174億。
上海疫情讓綠地銷售和回款大減,這固然對綠地的現(xiàn)金流造成了不利的影響。但歸根到底,疫情并不是綠地美元債技術(shù)性違約的根本原因,只是加速了綠地債務(wù)違約的進(jìn)程。
面對巨額債務(wù)壓力,綠地也進(jìn)行了自救。
2021年,綠地通過處置海外資產(chǎn),如出售日本千葉海港城酒店,完成澳洲悉尼鉑瑞酒店、加拿大酒店、韓國醫(yī)院等項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,處置澳洲悉尼海珀項目尾盤商鋪,轉(zhuǎn)讓英國倫敦蘭姆公館土地等,海外業(yè)務(wù)累計回籠資金超過37億元。
除了賣資產(chǎn),綠地在抓回款方面也頗為努力。2021年,綠地合同銷售金額2902億元,回款2772億元,銷售回款率達(dá)96%。
2021年,綠地壓降有息負(fù)債812億元,自“三條紅線”政策出臺以來,累計壓降有息負(fù)債1476億元。
只不過,在近千億的短期債務(wù)面前,綠地的努力顯得杯水車薪。或者說,綠地降負(fù)債的力度還不夠大。
03大力發(fā)展超高層地標(biāo)的弊端
綠地的債務(wù)積重難返,與地產(chǎn)調(diào)控固然有關(guān),但也與公司執(zhí)著于超高層建筑、跨界多元化脫離不了干系。
2005年5月,位于南京鼓樓的紫峰大廈正式開工,總高450米,這是綠地開發(fā)的首座超高層。從這個項目開始,綠地隨后在武漢、西安、成都和昆明等十多個城市打造了一個又一個超高層地標(biāo)項目。
2015年綠地在A股上市時,公司董事長張玉良曾說,要在做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上,加快“大基建”“大金融”“大消費”三個重點領(lǐng)域的發(fā)展,并通過參股優(yōu)質(zhì)企業(yè)和嫁接互聯(lián)網(wǎng)培育新商業(yè)模式,打造“綠地系”企業(yè)群。
張玉良當(dāng)初說出這番話是有一定底氣的,2014年綠地以2408億銷售額力壓萬科,成為行業(yè)第一。
如今再看張玉良這番話,2021年綠地地產(chǎn)銷售額只有2902億,較2020年下滑19%。如果與萬科對比,2021年萬科銷售額6278億,是綠地的2.2倍。
7年時間,與同行相比,綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有做強(qiáng),與自身相比,還出現(xiàn)了一定程度的倒退。
在公司的收入構(gòu)成上,地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不再是綠地的第一大收入支柱。
2021年,綠地地產(chǎn)收入2050億,占比38%,基建收入3114億,占比58%。為此,2021年11月,綠地控股還將上市公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”。
以超高層為代表的基建板塊,雖然貢獻(xiàn)了不菲的收入,但開發(fā)超高層建筑具有耗資巨大、盈利難、開發(fā)周期長等特點。
多城市超高層的經(jīng)營戰(zhàn)略模式,資金壓力是“長期+巨額”開發(fā)模式不可避免的問題,這也是造成綠地萬億負(fù)債的主要原因。
以綠地的蜀峰468超高層項目為例,2012年7月綠地拿下該地塊,原本預(yù)計2018年10月封頂,2019年末竣工投入使用。
但該項目的建設(shè)一波三折,十年間有關(guān)蜀峰468停工、爛尾、轉(zhuǎn)讓的議論從未停過。而且直到今天,也沒有蜀峰468封頂、竣工和開業(yè)的準(zhǔn)確時間表。
基建業(yè)務(wù)不光導(dǎo)致巨額資金沉淀,也沒有提升綠地整體的盈利能力。
2021年,綠地基建業(yè)務(wù)的毛利率只有4.87%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的20.87%。盡管基建行業(yè)整體毛利率偏低,但行業(yè)中較為優(yōu)秀的基建公司毛利率大致在7-8%之間,綠地的毛利率同樣低于頭部公司。
自上市以來,綠地對基建業(yè)務(wù)過于上心,不僅拖累了原本有優(yōu)勢的地產(chǎn)業(yè)務(wù),也沒在基建領(lǐng)域建立起優(yōu)勢。
張玉良多元化的野心不止局限在基建上,酒店旅游、商品貿(mào)易港、金融、汽車4S店等,均有涉足。但多元化業(yè)務(wù)是否與主業(yè)地產(chǎn)和基建產(chǎn)生了協(xié)同效應(yīng),從綠地的財報中很難確認(rèn)。
近期,為集團(tuán)30周年購入無聊猿#8302的公司,便是金融板塊的綠地金創(chuàng),也是綠地控股的孫公司。
綠地一邊受著萬億負(fù)債的困擾,一邊想在web3時代掀起風(fēng)浪,眼下,張玉良的手中還有還有哪些牌可打呢?
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