文|恒心

來源|博望財(cái)經(jīng)

距去年下半年地產(chǎn)行業(yè)的“大地震”已過去快一年光景，需求疲軟仍是當(dāng)下的主基調(diào)，再融資成為房企抵御行業(yè)下行最好的手段。

雖然2021年底以來，包括并購貸出爐、優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債、多地購房首付比例下調(diào)、住房按揭貸款加速投放等“回暖”的政策信號(hào)持續(xù)向市場(chǎng)傳遞，但從整體來看，頭部房企融資效果仍不明顯。

據(jù)“中國房地產(chǎn)報(bào)”報(bào)道，某房企內(nèi)部人士直言，“雖然政策出口有松動(dòng)，但房企融資并沒有明顯改善，金融機(jī)構(gòu)和民營(yíng)房企都很尷尬。境外債更是沒有增量，多為展期用高息置換到期債券?！?

數(shù)據(jù)是最好的解釋。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企融資總量519.75億元，同比減少50.2%、環(huán)比減少40.3%，單月融資規(guī)模創(chuàng)2019年以來第三低。

具體來看，房企境內(nèi)發(fā)債環(huán)比減少12.7%至314億元，境外發(fā)債同比減少80.9%至61.07億元左右，發(fā)債主體主要為央企及國企地產(chǎn)。

但反觀到期債務(wù)規(guī)模，據(jù)中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“7月和8月，房企到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元”。

一面是低迷的融資端，一面是龐大的到期債務(wù)，即使剛過完夏至的房企依舊感覺“寒冷”。

歷來依靠“借新還舊”滾續(xù)債務(wù)的房企，在經(jīng)濟(jì)處于下行的現(xiàn)在，這套明顯是行不通了。

面對(duì)現(xiàn)金流萎縮和再融資不暢的雙重困境，民企房企更是接連“暴雷”，其中就包括我們今天的主角——北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（“鴻坤偉業(yè)”）。

01

流動(dòng)性承壓，美元債、境內(nèi)債相繼違約

今年以來，鴻坤偉業(yè)倍感流動(dòng)性壓力，前有商票逾期，后有美元債、境內(nèi)債相繼違約。

5月12日，鴻坤偉業(yè)公告表示，受各種不利因素影響，未能于4月8日按期償還由香港理想投資有限公司發(fā)行、公司擔(dān)保的美元債“鴻坤偉業(yè) 14.75% N20221008”利息1,423.38萬美元，導(dǎo)致境外債違約情形發(fā)生。

該只美元債年利率為14.75%，剩余本金1.93億美元，付息方式為每半年支付一次，付息日為每年的4月8日和10月8日，雖然設(shè)有30天的寬限期，但寬限期截止日，也即5月9日仍未償還。

你以為到此就結(jié)束了嗎？其實(shí)不然。

根據(jù)鴻坤偉業(yè)全部境內(nèi)3只公司債“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”募集說明書的約定，上述美元債利息違約觸發(fā)了交叉違約條款。

當(dāng)發(fā)行人出現(xiàn)未能清償?shù)狡趹?yīng)付的其他公司債、企業(yè)債、資產(chǎn)支持證券、銀行間債務(wù)融資工具或境外債券的本金或利息；或未能清償?shù)狡趹?yīng)付的任何相關(guān)債務(wù)，且單獨(dú)或累計(jì)的總金額達(dá)到或超過發(fā)行人最近一年或最近一個(gè)季度合并財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)15%的，則觸發(fā)以下保護(hù)機(jī)制：

（1）應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行信息披露，并在2個(gè)工作日內(nèi)告知本期公司債券受托管理人；

（2）受托管理人在知道或應(yīng)當(dāng)知道該等情形后，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)召開債券持有人會(huì)議。發(fā)行人可以提出救濟(jì)和豁免方案，提交債券持有人會(huì)議表決；

（3）發(fā)行人在30個(gè)工作日內(nèi)償還了相關(guān)債務(wù)的，則發(fā)行人不構(gòu)成違約也無需履行救濟(jì)措施；

（4）發(fā)行人未能在寬限期內(nèi)償還相關(guān)債務(wù)，且豁免方案未能獲得債券持有人會(huì)議表決通過或有條件的豁免方案經(jīng)債券持有人會(huì)議表決通過但未能在約定時(shí)限內(nèi)完成相關(guān)法律手續(xù)，則構(gòu)成發(fā)行人在本期公司債券項(xiàng)下的違約，應(yīng)當(dāng)在違約之后的約定時(shí)限內(nèi)立即兌付本期債券本息。

事實(shí)上，鴻坤偉業(yè)也在積極“自救”了，但從結(jié)果來看并沒有成功。

5月17日，主承銷商五礦證券有限公司應(yīng)鴻坤偉業(yè)要求召開了境內(nèi)債2022年第一次持有人會(huì)議，“18鴻坤01”和“19鴻坤01”通過了“關(guān)于北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2018年公開發(fā)行公司債券(第一期)有條件豁免觸發(fā)交叉違約條款（債券繼續(xù)存續(xù)）并追加擔(dān)保措施的議案”，但“18鴻坤03”由于議案1：關(guān)于豁免本期債券持有人會(huì)議通知期限的議案未通過，故持有人會(huì)議所有議案表決均無效。

截至6月24日，鴻坤偉業(yè)未提請(qǐng)持有人會(huì)議表決并新增債券擔(dān)保措施（“18鴻坤03”未通過豁免或有條件豁免觸發(fā)交叉違約條款議案），亦未對(duì)清償境外債的本息抑或達(dá)成新的償付方案。根據(jù)募集說明書約定，上述債券于2022年6月20日觸發(fā)立即到期。

但截至6月20日，鴻坤偉業(yè)未能清償上述3只債券本息，同時(shí)仍未能償還此前已違約的境外美元債利息。

資料來源：鴻坤偉業(yè)官網(wǎng)。

6月初，上海票據(jù)交易所發(fā)布了《截至2022年5月31日持續(xù)逾期名單》，鴻坤偉業(yè)赫然在列，算上自身在內(nèi)，共有15家公司出現(xiàn)商票逾期，較年初的1家大幅增加。

值得注意的是，這份名單統(tǒng)計(jì)的是2021年12月1日至2022年5月31日出現(xiàn)3次以上付款逾期，且截至2022年5月末有逾期余額或5月當(dāng)月出現(xiàn)付款逾期的承兌人數(shù)量。

02

逾半數(shù)有息債務(wù)年內(nèi)到期

“借新還舊”的思維在鴻坤偉業(yè)中可謂是根深蒂固。

之所以這樣說，是因?yàn)檫@3只債券的用途均為“全部用于償還有息負(fù)債”。

據(jù)Wind顯示，鴻坤偉業(yè)自2016年開始在債市融資，共發(fā)行6只規(guī)模合計(jì)36.94億元的債券，目前存續(xù)3只余額合計(jì)9.20億元的境內(nèi)債券。

資料來源：Wind。

具體來看，“18鴻坤01”發(fā)行于2018年10月，發(fā)行利率7.50%，期限“2+2”，本應(yīng)于2022年10月到期；“18鴻坤03”發(fā)行于2018年12月，發(fā)行利率7.50%，期限“2+2”，本應(yīng)于2022年12月到期；“19鴻坤01”發(fā)行于2019年11月，發(fā)行利率7.50%，期限4年，本應(yīng)于2022年11月到期，均附有交叉保護(hù)、事先約束、控制權(quán)變更等投資者保護(hù)性條款。

那鴻坤偉業(yè)有息債務(wù)規(guī)模又有多大呢？

截至2021年末，鴻坤偉業(yè)合并報(bào)表范圍內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率86.53%，有息債務(wù)總額100.92億元，約占同期末負(fù)債總額438.21億元的23%，2022年內(nèi)到期或回售的有息債務(wù)總額為53.52億元，集中兌付壓力大，但現(xiàn)金類資產(chǎn)僅15.91億元，較2020年末的27.89億元大幅下滑逾4成，對(duì)短期債務(wù)的保障程度不足3成。

對(duì)于后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)化解處置安排和投資者權(quán)益保護(hù)措施，鴻坤偉業(yè)表示，“將積極籌措資金，梳理資產(chǎn)和資產(chǎn)受限情況以及負(fù)債情況，積極與各債權(quán)人溝通協(xié)商，加快資產(chǎn)處置力度，盡快向債券投資者出具資產(chǎn)處置和債券償還具體方案?！?

“躺平”or“自救”，鴻坤偉業(yè)到底走向何處？博望財(cái)經(jīng)將持續(xù)跟蹤。