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越秀地產逆勢450億拿地,林昭遠“不差錢”的底氣來自哪里?

公司研究室曲奇2022-03-17 14:33 數字產業
越秀在大本營賣不動地了?

出品|公司研究室地產組

文|曲奇

3月10日,廣州國企越秀地產發布了2021年年報。越秀這份年報,多少會讓一些房企“眼紅”。2021年,越秀的銷售額和收入均保持增長,且規模首次突破千億大關。更為關鍵的是,在業績會上,越秀地產董事長林昭遠直言,資金不是問題,融資渠道暢通,2022年還要花450億拿地。

不過,在行業下滑期,越秀地產的毛利率也呈下滑趨勢,公司的歸母凈利潤更是減少了15%。越秀“地產+基金”的操盤模式,雖然可以減少公司的負債率,但少數股東利潤的大幅增長也侵蝕了上市公司股東的利益。

成立近40年,規模終破千億

成立38年,越秀地產的銷售規模終于突破了千億。2021年,越秀地產合同銷售額1151.5億,同比增長20.2%,超額完成了年初公司董事長林昭遠定下的1122億銷售目標。

至于2022年,越秀地產將銷售目標定在了1235億,較2021年增長7%。林昭遠表示:“增長的依據是我們新的一年的貨值、對市場的預判,新的一年我們的目標是根據供貨和去化率進行鋪排的。目前市場分化比較嚴重,應該謹慎樂觀地鋪排目標。”

分區域來看,大灣區是越秀地產的業績支柱,2021年大灣區銷售額713.7億元,同比增長12.1%,在總銷售額中占比62%。不過,大灣區的銷售增速較2020年顯著放緩,增速同比下降39.0個百分點。

其中,廣州仍然是越秀的大本營。2021年,越秀在廣州的合同銷售額約為606.0億,同比增長8.6%,較2020年下降43.8個百分點。根據克而瑞排名,2021年越秀地產的全口徑銷售額和權益銷售額均排名廣州市場第一名。

在大灣區之外,越秀地產也有不錯的表現。2021年,越秀在華東區銷售額達到259.3億,同比增長30.1%,且新進入上海、寧波、南通三個城市;華中區銷售額首破百億大關,達到101.7億,增長48.6%。

北方和西南仍是越秀地產覆蓋較低的區域,各自銷售額均不足50億。2021年,北方區域銷售額46.6億,同比增長9.0%;西南區的銷售額全部集中在成都和重慶,總共30.2億,增長184.9%。

縱觀去年地產行業的整體環境,越秀的銷售額還能還能保持正增長,不可謂不優秀。這家曾因激進轉而略顯保守的公司,錯過了一輪行業擴張期,如今又迎來了“超車”的機會。

2013年,越秀地產曾在廣州拿過幾個項目,但在2014年行業低谷期遇到資金問題,導致后期發展乏力。原本2014年時,越秀與旭輝控股、陽光城、新城控股都是200億級別的房企,2020年時,后3家都已經發展成雙千億級別的房企,越秀的規模還未突破第一個千億。

不過,這一輪地產調控中,陽光城已經深陷債務危機,越秀地產倒是可以憑借“廣州國企”的優勢獲得新一輪發展良機。

450億拿地,投資強度不降

廣州地鐵作為越秀地產的股東,在投資端給了越秀不少的幫助。業績會上,林昭遠透露,自廣州地鐵成為越秀的二股東后,公司已有6個TOD項目(以軌道交通為導向的商圈)。截止2021年末,越秀TOD項目的總土地儲備為376萬平方米。

目前,國內具有TOD項目開發能力的企業不算多,約有萬科、龍湖、綠城等20多家房企,競爭相對沒有那么激烈,這樣越秀想憑借TOD模式從廣州走向全國。2021年,越秀實現了一線城市全覆蓋,新進入北京、上海、寧波、南通、東莞、西安、畢節、郴州8個重要城市。

2021年,越秀地產18個城市新增37幅土地,新增總建筑面積918萬平方米,計入當年報表的支付土地款及拍地保證金共計444.8億元,同比增長147%。2021年末,公司在全國29個城市總土地儲備2711萬平方米,其中大灣區土地儲備占比為55%。

當下,央企、國企地產商是市場上的拿地主力,這次業績會上,當越秀被問及收并購問題時,林昭遠表示,“資金不是問題,核心是通過研究后,找到優質標的。”2022年,越秀將按40%的投資強度進行安排,整體投資額度約450億元。

如今越秀還有不斷拿地的能力,與金融機構的支持密不可分。有些民營房企融資渠道被阻斷之際,還有金融機構主動和越秀對接。越秀的財務總監陳靜表示,“目前的融資形式對國企有利,越秀地產已經與境內外金融機構進行了一些溝通,有可能針對整體外部環境及實際情況對高成本融資進行相應的調整。”

2021年末,越秀地產的“三道紅線”均達標,剔除預收款后的資產負債率69.1%,凈負債率47.1%,現金短債比1.36倍。年內,境外發行6.5億元5年期和1.5億元10年期美元債,票面利率分別為2.8%和3.8%;境內發行60億元公司債券,平均票面利率為3.29%。2021年平均融資成本4.26%,同比下降36個基點。

負債率低自然是越秀的優勢,但“廣州國企”的標簽才是越秀能以低利率融資且不斷拿地的底氣。

增收不增利,表外負債逐年攀升

越秀地產銷售規模在增長,整體收入也有著不錯的增速,2021年,公司營業收入573.8億,同比增長24.1%。然而,越秀地產毛利率和歸母凈利潤卻在下滑,增收不增利。

2021年,越秀地產毛利率21.8%,同比下降3.3個百分點。毛利率下滑是行業大趨勢,相對而言,越秀的毛利率下滑幅度不算大。年內,越秀歸母凈利潤35.9%,同比下降15.5%,少數股東凈利潤16.9億,同比增長287%。

歸母凈利潤與少數股東凈利潤,一升一降尤為值得注意,這種變化或許與越秀“地產+基金”的操盤模式有關。

據《商學院》報道,越秀地產曾說過,“在一些高投入的大項目中,借力資金充裕的國有母公司越秀集團率先投入資本,承擔項目前期的投資和風險,越秀地產則在實際成熟期收購股權,有著高靈活度的現金流管理。得益于這種模式,越秀地產才能在激進高價拿地的同時,保持凈負債率的相對低水平。”

舉個例子,2019年,越秀為進入深圳市場,曾以59.08億買下深圳寶安區西鄉街道地塊。根據天眼查,2021年5月前,越秀地產只持有該項目公司廣州越璟房地產10%的股份。5月31日,越秀公告稱,公司將收購越璟房地產剩余90%股權,轉讓價格為26.21億,其中股權轉讓款0.51億,剩余25.7億用來償還被收購方的貸款。

這筆交易前,越秀用少量資金高杠桿拿地,不用承擔項目早期風險,也不會給資產負債表增加負擔。等到項目成熟后,再通過股權收購并入上市公司,還可以提升業績。

隨著“地產+基金”的合作模式重啟,越秀的少數股東權益也逐年增長,2016年末到2021年末,公司少數股東權益分別為37.6億、46.0億、90.9億、144.7億、205.3億、281.3億。

越秀地產雖然是一家國企地產商,但類似少數股東權益這般的表外負債也是需要關注的。此外,越秀的銷售規模和收入增長的同時,上市公司股東分得的利潤變少了,少數股東分的利潤更多了,這種侵蝕上市股東的操作也值得警惕。

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