出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

2021年地產(chǎn)板塊普遍慘淡的行情下，華潤(rùn)置地在內(nèi)房股里面表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，2021年股價(jià)漲幅7.08%，2022年至今股價(jià)漲幅近15%，逼近歷史高點(diǎn)。股價(jià)強(qiáng)勢(shì)的背后，與華潤(rùn)的銷售業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)系。2021年，百?gòu)?qiáng)房企總銷售額同比下降3.2%，華潤(rùn)全年合同銷售額3158億，同比增長(zhǎng)10.8%，小幅超過(guò)了3150億的既定銷售目標(biāo)。

讓華潤(rùn)置地逆市增長(zhǎng)并超額完成目標(biāo)的關(guān)鍵原因在于深圳“網(wǎng)紅神盤”華潤(rùn)城。2021年12月，華潤(rùn)城最后一期項(xiàng)目突然入市開盤，盡管與2020年“萬(wàn)人打新”的盛況無(wú)法相比，華潤(rùn)城仍以196億銷售額再度成為全國(guó)銷冠項(xiàng)目，深圳大區(qū)單月銷售額借此達(dá)到278億，比東北大區(qū)全年銷售額還要多24億。

在華潤(rùn)城的助力下，華潤(rùn)置地在最后關(guān)頭完成了年度目標(biāo)。只是，在華潤(rùn)城之后，華潤(rùn)置地還能再找到一個(gè)銷售“奇跡”嗎？

1.深圳大區(qū)年末瘋狂沖刺

2021年，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額3158億，同比增長(zhǎng)10.8%；合同銷售建筑面積1665萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.4%。華潤(rùn)置地2021年的銷售目標(biāo)為3150億，按此計(jì)算，華潤(rùn)目標(biāo)完成率為100.24%，是百?gòu)?qiáng)房企中少數(shù)完成既定目標(biāo)的公司之一。

根據(jù)銷售快報(bào)，2021年華潤(rùn)置地新增設(shè)了深圳大區(qū)，全國(guó)區(qū)域由6個(gè)變成7個(gè)。2021年，華東大區(qū)、深圳大區(qū)、華北大區(qū)的銷售額位列前3，銷售占比分別為23%、20%、17%。

具體來(lái)看，2021年，華東大區(qū)和華北大區(qū)量升價(jià)減，區(qū)域總銷售額下滑。其中，華東大區(qū)全年銷售額為736億，同比下降7.2%，銷售面積300萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)11.5%，銷售均價(jià)由2.95萬(wàn)元/平方米降至2.45萬(wàn)元/平方米，下降16.9%。華北大區(qū)全年銷售額538億，同比下降3.1%，銷售面積335萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.8%，銷售均價(jià)由1.8萬(wàn)元/平方米降至1.61萬(wàn)元/平方米，降幅為10.6%。

2021年，華潤(rùn)銷售額增長(zhǎng)的區(qū)域有華西大區(qū)、東北大區(qū)、華中大區(qū)，在總銷售中占比分別為12%、8%、9%。其中，華西大區(qū)全年銷售額368億，同比增長(zhǎng)34%，銷售面積289萬(wàn)平米，增長(zhǎng)27%；東北大區(qū)銷售額254億，增長(zhǎng)5.8%，銷售面積213萬(wàn)平，增長(zhǎng)9.8%；華中大區(qū)銷售額280億，同比增長(zhǎng)44%，銷售面積193萬(wàn)平，增長(zhǎng)28%。

2021年，華西大區(qū)和華中大區(qū)量?jī)r(jià)齊升，但華西、華中、東北的增量并不能填補(bǔ)華北、華東這兩大主力區(qū)域的銷量下滑的缺口，讓華潤(rùn)“踩線”完成銷售目標(biāo)的“功臣”是深圳大區(qū)。

2020年，華南大區(qū)銷售額791億，2021年，華南大區(qū)和深圳大區(qū)總銷售額980億，較2020年增長(zhǎng)了24%。值得一提的是，2021年深圳大區(qū)銷售額總計(jì)為631億，其中12月的銷售額高達(dá)278億，占比44%。

深圳大區(qū)單月278億銷售額，比東北大區(qū)全年還要多24億，僅比華中大區(qū)全年銷售額少了2億。最后一個(gè)月的時(shí)間里，深圳大區(qū)“瘋狂”沖刺為華潤(rùn)置地的2021年畫了一個(gè)圓滿的句號(hào)。

2.曾經(jīng)萬(wàn)人打新的“網(wǎng)紅神盤”遇冷

2021年歲末，華潤(rùn)深圳大區(qū)銷售額猛增的原因在于“網(wǎng)紅神盤”華潤(rùn)城。

2021年12月，位于深圳南山的華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期突然宣布入市，1024套住宅吸引1486批購(gòu)房者參與選房，均價(jià)約13.2萬(wàn)元/平，總價(jià)1422萬(wàn)元—3736萬(wàn)元/套。盡管2020年萬(wàn)人打新的盛況不再，且潤(rùn)璽二期開盤后還有200套左右未成交，但根據(jù)每經(jīng)智庫(kù)數(shù)據(jù)，2021年，深圳華潤(rùn)城以196.7億的銷售額再度蟬聯(lián)全國(guó)銷冠，這正是華潤(rùn)超額完成年銷售目標(biāo)的主要原因。

如今的華潤(rùn)城，便是以前的大沖村。大沖村作為深圳“十二五”期間五大標(biāo)志性城市更新項(xiàng)目之一，它的改造始終備受各界關(guān)注。大沖村最早于1998年被深圳市政府納入舊改計(jì)劃；2002年被列為市重點(diǎn)村之一；2007年華潤(rùn)以60億拿下大沖村項(xiàng)目，時(shí)任華潤(rùn)深圳有限公司董事長(zhǎng)吳向東稱，華潤(rùn)集團(tuán)有意在深圳建立第二總部。

但直到2011年，大沖村改造工程才正式破土動(dòng)工，約1500棟破舊建筑被拆除，2014年實(shí)現(xiàn)首批回遷。2011年，在大沖村的改造奠基典禮上，吳向東表示：“無(wú)論你相信或不相信，當(dāng)重建完成之后，新大沖的美好程度一定會(huì)超出大多數(shù)人的想象。”

吳向東的這番話并不是妄言，占地面積約68萬(wàn)平米、總投資超450億元的大沖村項(xiàng)目，如今已成為深圳乃至全國(guó)的舊城改造之最，給華潤(rùn)和炒房客帶來(lái)的收益更是遠(yuǎn)超預(yù)期。

過(guò)去8年，深圳·華潤(rùn)城開盤5次。2014年一期開盤，均價(jià)4.75萬(wàn)元/平，3小時(shí)售罄；2018年三期開盤，均價(jià)8.5萬(wàn)元/平，搖號(hào)中簽率僅約10%；2020年11月，華潤(rùn)城四期開盤均價(jià)13.1萬(wàn)元/平米。

7年時(shí)間，華潤(rùn)城的新房?jī)r(jià)格漲了1.7倍，而由于限價(jià)的政策，導(dǎo)致華潤(rùn)城新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，2019年二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到12萬(wàn)元/平左右，2020年疫情后二手房?jī)r(jià)格一度漲到18萬(wàn)元/平。

嚴(yán)重的倒掛讓新房倒手即賺500萬(wàn)元，這般驚人的的財(cái)富效應(yīng)吸引了萬(wàn)人打新，華潤(rùn)城在2020年成為了深圳乃至全國(guó)的關(guān)注重點(diǎn)。

與2020年的盛況相比，2021年華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期的開盤并未達(dá)到“售罄預(yù)期”。根據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，為了盡快清盤，華潤(rùn)近期啟動(dòng)了全民營(yíng)銷的手段，全民經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶購(gòu)買，在華潤(rùn)收到購(gòu)房款后即可獲得5000元/套獎(jiǎng)勵(lì)。

從“萬(wàn)人打新”到“拉人清盤”，華潤(rùn)城的銷售情況也反映了最近兩年深圳樓市的熱度變化。

3.挑戰(zhàn)萬(wàn)達(dá)5年實(shí)現(xiàn)租金翻倍？

深圳·華潤(rùn)城不僅“肥”了炒房客，對(duì)華潤(rùn)置地的利潤(rùn)也有非常顯著的推動(dòng)作用。

2016年，華潤(rùn)置地毛利率33.74%，當(dāng)年華潤(rùn)置地管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，深圳灣項(xiàng)目一直在母公司（華潤(rùn)集團(tuán)）注入資產(chǎn)名單里，成本價(jià)只有1.6萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目毛利率約在70%以上，非常優(yōu)質(zhì)。2017年和2018年，華潤(rùn)置地毛利率分別為40.25%、43.39%，在房企中處于較高水平。

此前，曾有媒體報(bào)道稱，深圳羅湖萬(wàn)象城的成功是華潤(rùn)獲得大沖村項(xiàng)目的主要原因之一。羅湖萬(wàn)象城于2004年開業(yè)，不僅是華潤(rùn)旗下首個(gè)“萬(wàn)象城”系列作品，如今也成為了深圳商業(yè)廣場(chǎng)的名片。2020年，深圳萬(wàn)象城租金收入11.87億，同比增長(zhǎng)11.35%，評(píng)估價(jià)值由99.17億增至110.50億。

與大沖村舊改配套的商業(yè)廣場(chǎng)是2017年開業(yè)的華潤(rùn)深圳萬(wàn)象天地。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳39個(gè)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目中，萬(wàn)象天地以38.5億元的成績(jī)位居季軍。在2020年深圳人氣最旺商業(yè)項(xiàng)目中，萬(wàn)象天地以2934萬(wàn)人次位居第3。根據(jù)華潤(rùn)置地的年報(bào)，2020年，深圳萬(wàn)象天地租金收入5.28億，同比增長(zhǎng)2.9%，評(píng)估價(jià)值由58.93億增至63.20億。

2019年，華潤(rùn)置地成為繼萬(wàn)達(dá)商業(yè)后第二家租金收入突破百億的內(nèi)地房企，商業(yè)地產(chǎn)已成為華潤(rùn)置地的一張名片。2021年6月末，華潤(rùn)置地已開業(yè)萬(wàn)象系列購(gòu)物中心48個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目約60個(gè)。2021年，華潤(rùn)置地累計(jì)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入183.4億，同比增長(zhǎng)40.6%。

2021年3月，華潤(rùn)置地總裁李欣透露了公司“十四五”戰(zhàn)略目標(biāo)，到2025年華潤(rùn)置地權(quán)益銷售額和租金收入雙翻倍，再造一個(gè)華潤(rùn)置地，并要實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心綜合實(shí)力行業(yè)第一、商管保持行業(yè)第一等目標(biāo)。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管與華潤(rùn)置地的租金收入對(duì)比，2021年上半年，萬(wàn)達(dá)商管租金收入209.96億，是華潤(rùn)置地的1.45倍。或許，華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)租金收入翻倍的目標(biāo)不難實(shí)現(xiàn)，但挑戰(zhàn)萬(wàn)達(dá)商管行業(yè)老大的地位有一定難度。

2021年12月開盤的潤(rùn)璽二期，是深圳華潤(rùn)城最后一期住宅開發(fā)，作為華潤(rùn)城的收官之作，盡管銷售上略顯“遇冷”，但還是以近200億的銷售額幫助華潤(rùn)置地完成了年度銷售目標(biāo)。

在2021年地產(chǎn)板塊普遍慘淡的行情下，華潤(rùn)置地在內(nèi)房股里面表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，2021年股價(jià)漲幅7.08%，2022年至今股價(jià)漲幅近15%。深圳大區(qū)是華潤(rùn)置地的銷售主力，華潤(rùn)城更是深圳業(yè)績(jī)的壓艙石。在華潤(rùn)城項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地還能復(fù)刻“大沖村”舊改項(xiàng)目的銷售奇跡嗎？