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金地集團銷售額和利潤“虛胖”,凌克交得2020年的答卷亮眼嗎?

公司研究室曲奇2021-04-23 19:49 新基建
總體來看,金地是一個債務(wù)管控的優(yōu)等生,但當周轉(zhuǎn)達到極限、融資增速受限,且行業(yè)凈利率下滑的大環(huán)境下,金地想進一步提高ROE頗具挑戰(zhàn)。

出品丨公司研究室

文|曲奇

金地集團董事長凌克的年薪,在A股地產(chǎn)公司董事長中排名靠前,Wind顯示,2019年位于第4,僅次于金科股份的蔣思海,中南建設(shè)的陳錦石,萬科的郁亮。2020年,凌克年薪943萬,比2019年小幅下降了36萬。

每年,凌克都會在年報中發(fā)一封《致股東》信。面對2020年房地產(chǎn)行業(yè)所處的艱難環(huán)境,凌克在信中寫道:2020年為股東交上了一份亮眼的答卷。

凌克的答卷亮不亮眼,要分兩面來看。在負債端,金地“三道紅線”一線未踩,是個優(yōu)等生。但是利潤端,金地有盈利走弱的趨勢,毛利率驟降7%,凈利潤增速3.2%,較2019年回落21個百分點。

毛利率驟降7個百分點

凌克曾坦言,每年交年報的時候都覺得誠惶誠恐的,因為壓力很大。2020年的股東信,凌克自信地寫道:“為股東交上了一份亮眼的答卷”。

2020年,金地集團銷售額2427億,同比增長15%;收入839.82億,同比增長32.42%;歸母凈利潤103.98億,同比增長3.20%,規(guī)模和利潤雙增長。

但拆開來看,2020年,金地收入增速32.42%,較2019年增長7.33個百分點;歸母凈利潤增速3.20%,較2019年回落21.21個百分點。收入加速增長的情況下,凈利潤增速顯著放緩,也預示著成本增速加快,金地的錢都花在哪了?

2020年,金地成本561.69億,同比增長49.65%,高于32.42%的收入增速。過高的成本導致毛利率顯著下滑,由40.50%下降至32.86%,減少了7.64個百分點。

2020年,地產(chǎn)公司的毛利率下滑是行業(yè)共性,新城控股就曾在業(yè)績會上談到毛利率下滑的問題,他們指出這是由16、17年拿地成本過高所致。

地產(chǎn)公司拿地、銷售和結(jié)算的周期具有錯位性,比如16、17年行情好的時候,當時拿地價格高,新房銷售均價也上漲,賣的又是之前低價買來的地塊上的房子,結(jié)算時毛利率自然增長;反過來,近兩年受政策調(diào)控,銷售均價增長放緩,賣的又是高價買來的地,導致毛利率下滑。2015年以來,金地的毛利率先增長后下滑,2018年最高曾達42.68%。

然而,2018年,金地全年拿地額1000億,拿地面積1072萬平方米,對應(yīng)的拿地均價為9328元/平方米,較2017年增長21.3%。金地2018年高價買的地恐怕還要花一段時間去消化。考慮到2021年以來,地產(chǎn)建筑成本中的鋼筋、水泥價格上漲,以及還可能繼續(xù)地上漲趨勢,金地以及地產(chǎn)行業(yè)的毛利率大概還會繼續(xù)承壓。

“虛胖”的規(guī)模和利潤

銷售額一直是衡量地產(chǎn)公司規(guī)模大小的重要指標,金地2020年財報中提到,公司追求總規(guī)模和利潤總額持續(xù)均衡增長。

作為曾經(jīng)的“招保萬金”的一員,金地在發(fā)展路上被萬科、保利甩開了一大截。2012年,萬科、保利的銷售額分別為1412億、1017億,而金地只有342億。

為了重回頭部梯隊,金地在2014年提出“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提高ROE”的經(jīng)營導向。自此金地的規(guī)模實現(xiàn)了快速擴張,兩年時間達到千億規(guī)模,五年時間實現(xiàn)雙千億規(guī)模。2014年到2020年,金地銷售額年復合增長率30.6%。

金地實現(xiàn)規(guī)模快速擴張的主要方式之一,便是與其他地產(chǎn)商合作開發(fā)項目,降低權(quán)益占比。2015年,金地權(quán)益拿地面積在總拿地面積中占比只有39%,較2014年驟降31%。2016年至今,金地權(quán)益土儲占總土儲比例一直維持在50%左右。中指研究院報告顯示,2019年代表房企土地儲備權(quán)益占比60%,金地的權(quán)益土儲占比在行業(yè)中偏低。

與其他房企合作,這樣做既可以分散風險,還可以用較少的金額撬動較大的規(guī)模。不過,這同樣會導致銷售金額中權(quán)益占比低,利潤要被合作公司分走一部分,總規(guī)模和總利潤均有“虛胖”之嫌。

2014年以來,金地的年報中從未公布過權(quán)益銷售額以及銷售回款數(shù)據(jù),有行業(yè)分析人士認為,權(quán)益占比低會導致回流到公司的現(xiàn)金少。

根據(jù)過往的數(shù)據(jù),2017年金地房地產(chǎn)結(jié)算收入336.6億,較上年下降35.6%。然而,2012年以來,金地的總銷售額持續(xù)增長,2017年結(jié)算收入的下滑,或許與2015年拿地的權(quán)益占比過低相關(guān)。

至于總利潤方面,2020年,金地凈利潤總額152.41億,同比下滑1.45%。此外,2017年到2019年,金地少數(shù)股東凈利潤增速分別為16%、52%、35%,歸母凈利潤增速分別只有9%、18%、24%。土地儲備中偏低的權(quán)益占比,雖然幫金地實現(xiàn)了規(guī)模上的增長,但上市公司股東并沒有占到太多便宜。

進一步提升ROE有難度

陽光城執(zhí)行董事長朱榮斌曾說,房企的規(guī)模、利潤與債務(wù)這三個指標,就好比一個“不可能的三角”,從理論上是不能完全兼顧的。

房企很難做到“兩手抓”,既要規(guī)模和利潤增長,又要讓負債平穩(wěn)。過去幾年,金地集團的規(guī)模和利潤在增長,有息負債及負債率也隨之增長。

2020年末,金地剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為68.51%,凈負債率為62.53%,非受限現(xiàn)金短債比為1.21,“三道紅線”一線未踩,屬于“綠檔”房企。凌克在業(yè)績會上稱,金地歷史上從未突破過“三道紅線”指標。但需要注意的是,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率與70%的紅線僅一步之遙。

此外,2020年末,金地有息負債規(guī)模為1130億,較2019年末增長19.2%,超過了“綠檔”房企15%的有息負債規(guī)模增速。金地管理層說,未來將會把債務(wù)增速將控制在15%之內(nèi),管控負債規(guī)模的增長。

2020年,凌克在一個直播論壇上說,以往那種依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)在短時間內(nèi)規(guī)模爆發(fā)性增長的年代已經(jīng)過去。在毛利率和凈利率下滑的行業(yè)趨勢下,提高表內(nèi)外負債已很難大幅提高房企收益。

金地2020年財報中提到,“2021 年,公司將提升住宅開發(fā)主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營效率,提升盈利能力,從而進一步提升ROE。”2020年,金地加權(quán)ROE18.55%,較2019年下滑1.59個百分點。

總體來看,金地是一個債務(wù)管控的優(yōu)等生,但當周轉(zhuǎn)達到極限、融資增速受限,且行業(yè)凈利率下滑的大環(huán)境下,金地想進一步提高ROE頗具挑戰(zhàn)。

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