文|恒心

來源|博望財經

“覆巢之下，安有完卵”，這是2022年房地產行業透露的信號。

數據是最好的證明。根據3月16日中國指數研究院發布的數據顯示，2022年百強房企營收均值同比下降25.2%至371.6億元，較上年的降幅11.9%擴大了13.3個百分點，跌至七年前水平；凈利潤均值更是同比大幅下降54.4%至21.9億元，較上年的降幅21.4%擴大了33個百分點，為過去十年最低值。

絕大部分房企的凈利潤在過去一年錄得負增長，其中龍頭大哥碧桂園（2007.HK）也不例外，不僅營業收入同比下降17.72%至4303.7億元，而且歸母凈利潤也同比大幅下滑122.58%至虧損60.52億元。值得一提的是，這是碧桂園近10年來首虧。

除了業績上的虧損，2023年碧桂園行業老大的寶座似乎也要拱手相讓了。2022年碧桂園與季軍萬科、亞軍保利的差距已經從千億縮小到300億元內，勉強保住行業一哥的寶座，但從今年前三個月的數據來看，碧桂園已被反超。

再從二級市場來看，碧桂園股價也持續在低位徘徊。從2020年年初的最高價11.22港元/股持續下滑至發稿前的2.11港元/股，股價暴跌近80%，市值“蒸發”近2500億港元，當前市值583多億港元。

資料來源：富途牛牛。

還沒把接力棒捂熱的楊惠妍，2023年的壓力仍頗大。

01

每賣一套房就虧9000元，匯兌虧損為“罪魁禍首”

總結可知，絕大部分房企虧損的原因無外乎這么三點，第一點就是房地產市場持續低迷導致房企去化困難，營收減少；第二點也很好理解，目前房企消化的大多都是2021年以前所拿的較高價地塊，這就導致了毛利率下降，進一步侵蝕開發商的利潤；第三點也是虧損的主要原因，那就是房地產企業因面對風險而相應地增加減值計提撥備，這一點在那些存在大幅虧損的房企中更是體現的淋漓盡致。

就拿今天的主角碧桂園來看，相關指標可以說是全面下滑。

據公開資料顯示，碧桂園是中國具領導地位的綜合性房地產開發商之一，采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等，提供多元化的產品以切合不同市場的需求，各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪，同時也開發及管理若干項目內之酒店，提升房地產項目的升值潛力。

2022年，碧桂園實現權益合同銷售同比下滑35.9%至3574.7億元，權益銷售面積同比下滑33%至4450萬平方米，去化率也同比下跌2個百分點至65%。

2022年財報顯示，碧桂園收入、利潤全面下滑。具體來看，營收下跌17.72%至4303.71億元，毛利下跌64.56%至328.83億元，毛利率僅為7.64%，下滑了10.1個百分點，利潤下跌89.33%至64.42億元，利潤率下滑超過10個百分點到僅有1.5%，凈利潤更是錄得負值，為-29.62億元，歸母凈利潤為-60.52億元。

蹊蹺的是，2022年碧桂園完成交付近70萬套房，比2021年多出約10萬套。粗略估算，碧桂園每賣出一套房就虧近9000元。

在3月13日碧桂園發布的業績預告中，碧桂園將虧損主要歸因于三方面，首當其沖是受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，開發業務結轉毛利率下降；其次是面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；最后是受美元升值影響，在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母凈利潤在公司上市以來首次轉負。

資料來源：碧桂園官網。

2022年，碧桂園財務收益凈額出現了巨額虧損，凈匯兌虧損83.79億元。據有關數據顯示，2022年1月對于2022年12月，人民幣與美元匯率中間價匯率均值為6.7261，同比貶值4.08%。若剔除匯兌導致的虧損，碧桂園歸母凈利潤仍同比下滑超90%至26.12億元。毋庸置疑，碧桂園盈利能力易受市場波動影響，自身造血能力脆弱。

除了匯兌虧損外，碧桂園金融資產和合同資產減值損失也是導致其虧損的重要原因。2022年碧桂園該類損失凈額由上年同期16.51億元進一步擴大到30.59億元，主要原因系處置附屬公司的損失以及其他事項，使得其他應收款項減值準備增加30多億元。

資料來源：碧桂園官網。

02

用利潤換穩健，碧桂園順利“著陸”

為了應對房地產市場復雜的風險，“調整”成了地產開發商的共識。據不完全統計，2022年僅涉及組織架構調整的房企就超過20家，聚焦收縮、精簡職能、扁平化管理、降本增效更是成為這些調整的普遍主題。

為了降低損失，碧桂園也加入了人員優化的行列。2022年底碧桂園員工數量較2021年底減少3萬多人，帶動行政成本大幅度減少了50.8億元、推廣營銷成本減少了40多億元。

但要問碧桂園如何在2022年“尸橫遍野”的房地產市場活下來，“穩”發揮到了極致。

根據“樂居財經”報道，3月中旬39家港股房企已發布的業績報告及預告中，有25家房企或錄得虧損，占比超六成，虧損總額超過千億，其中預計凈利潤下滑的房企逾30家。在A股的上市房企情況同樣不容樂觀。但即使在這種情況下，碧桂園核心凈利潤仍保持正向，規模約為26.1億元。

在恒大、融創等不斷暴雷中，房企都在優先?，F金流，把精力放在資產負債表和利潤的平衡上，碧桂園也同樣如此，并且取得了不錯的成果。

截至2022年末，碧桂園賬面現金余額1475.5億，現金短債比維持在1.6倍左右，同時得益于現金總量的維持、股權融資后的權益增厚及有息負債的減少，凈負債率下降至40%，這也是近十年以來的最低值；剔除預收賬款的資產負債率也持續下降至69.4%。在一系列操作下，碧桂園負債規模持續下降，財務安全性有所增強。

對此，“澎湃新聞”報道，有分析人士稱，“作為項目覆蓋全國市場的頭部房企，其面對市場加速分化格局有更早、更清晰的認知。隨著三四線城市房地產市場成長速度放緩，以及面對政策端的變化和區域的分化，碧桂園在投資上更趨穩健，也更加追求健康的財務水平?！?

此外，碧桂園2022年全年權益物業銷售現金回籠約3324.8億，權益銷售回款率約93%，已連續7年超過90%。在保交付方面，碧桂園做的也不錯，2022年共交付1384個批次、近70萬套房屋，交付量高居行業榜首，其中281個項目更實現了交付即辦證。

正是通過“利潤換穩健”的打法，碧桂園才得以在行業極度艱難的大勢之下沒有迷失自我。用碧桂園執行總裁莫斌的話來說，“2022年我們付出了極大代價，打贏了關乎企業生存的‘鐵原保衛戰’”。

03

房地產行業復蘇在即，碧桂園調整打法

2022年以來，房地產行業的暖風頻吹，不僅通過“金融16條”“三支箭”等改善房企的融資環境，而且各省市先后出臺近600次涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、財稅刺激托市、放松公積金政策等房地產松綁政策，讓處在“至暗時刻”的房地產企業看到了寒冬下的一縷曙光。

“過去一年的確很難，最難的時候我相信肯定是過去了，而且可以看到市場的預期和信心都在恢復之中”，這是莫斌在出席3月30日的業績發布會時表達出對房地產行業的看法。

展望未來，多家房企管理層都對房地產行業未來發展“充滿信心”。綠城中國董事會主席張亞東也提及，“房地產發展過程中的波波折折、起起伏伏，是任何一個行業很正常的波動。但可喜的是，2022年的筑底已經過去，市場開始進入復蘇階段”。

事實上，除了房企自身，多家券商也認為“房地產行業轉暖態勢已現。”民生證券在研報中表示，“市場對地產行業在經濟中的支柱地位認知將更清晰，碧桂園等優質房企將因稀缺性和系統重要性獲得重估”。華通證券國際也表示，“2023年隨著需求端因城施策的激勵政策陸續推出落地，房地產銷售或將企穩復蘇?！?

在楊國強時代，碧桂園快速崛起的秘訣在于長期重注低線城市，享受到房改、棚改以及城鎮化政策紅利。

但從目前來看，楊惠妍時代下的碧桂園或將迎來大轉變。

碧桂園新任董事會主席楊惠妍在其主席報告中表示，“未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產的效益兌現”。

在楊惠妍的領導下，碧桂園未來的戰略方向已有清晰呈現，逐步改善土地儲備結構；推進輕資產的代管代建業務，培養第二增長曲線，同時堅守產品力、成本力。

地產行業是否真正迎來筑底，碧桂園又能否成為行業復蘇中最快速受益的一批，尚需市場給出答案，我們拭目以待。