1月8日晚間，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司正在籌劃以現(xiàn)金方式收購(gòu)美凱龍30%以上股份的紅星美凱龍控股集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“紅星控股”)。

　　本次交易完成后，建發(fā)股份或許將成為美凱龍的控股股東。根據(jù)初步測(cè)算，本次交易很可能構(gòu)成《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》所規(guī)定的重大資產(chǎn)重組，屬于重大資產(chǎn)重組的范疇。建發(fā)股份稱，具體的收購(gòu)比例還有待雙方進(jìn)一步協(xié)商和論證。

　　1月9日，建發(fā)股份觸及跌停，而在港股的紅星美凱龍一度漲超20%。為何此次并購(gòu)雙方的市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天的狀態(tài)？本文將詳細(xì)解析。

　　高負(fù)債的美凱龍危機(jī)重重

　　作為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的家居裝潢和家具商場(chǎng)，美凱龍走的是“包租婆”模式。早期，公司通過“買地、招商、出租、經(jīng)營(yíng)、增值、抵押、再買地”的方式分享地產(chǎn)增值的紅利，同時(shí)也帶來了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　截至2022年第三季度末，美凱龍擁有57.4億元的貨幣資金，有10.02億元易于變現(xiàn)的金融資產(chǎn)，而短期貸款和一年內(nèi)非流動(dòng)負(fù)債(一般為有息債務(wù))合計(jì)高達(dá)96.1億元，流動(dòng)性壓力可見一斑。美凱龍?jiān)?022年12月25日發(fā)布了一份股票減持公告，導(dǎo)致股價(jià)下跌，同時(shí)也給公司的財(cái)務(wù)壓力帶來了壓力。

　　這不僅說明了美凱龍重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的失敗，同時(shí)也反映出美凱龍之前采取的輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略以及降低杠桿率的策略并沒有起到太大的作用。

　　建發(fā)股份如果接手該公司，將面臨很棘手的債務(wù)問題，這是今日建發(fā)股份股價(jià)大跌的主要原因。

　　21財(cái)經(jīng)記者今天以投資人身份聯(lián)系了建發(fā)股份投資者關(guān)系部門，對(duì)于跌停是否與公司擬收購(gòu)美凱龍部分股份有關(guān)，相關(guān)人士稱，我們猜測(cè)應(yīng)該是的。不過該人士稱，目前(收購(gòu))這個(gè)事情屬于籌劃階段，董事會(huì)還沒有審議過這個(gè)事情，具體條款和交易具體情況還沒定，只是在籌措這個(gè)事情，依據(jù)交易所的規(guī)則，公司需要先發(fā)信披公告。

　　對(duì)于紅星美凱龍高額的負(fù)債，公司如何解決，上述人士稱，公司收購(gòu)30%的股權(quán)，不可能將所有債務(wù)接過來，后續(xù)的交易如何進(jìn)行，目前我這邊還沒有具體內(nèi)容。

　　美凱龍疫后復(fù)蘇或超預(yù)期，建發(fā)或抄底成功？

　　回到美凱龍的核心經(jīng)營(yíng)，在后疫情復(fù)蘇時(shí)段，公司或?qū)⒂瓉砝Ь撤崔D(zhuǎn)。

　　商場(chǎng)數(shù)量方面，截至2022年三季度，公司自營(yíng)商場(chǎng)94家(較2021年減少一家)，委管商場(chǎng)279家(較2021年增加一家)。疫情反復(fù)的背景下，商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量有所放緩，但目前來看項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，運(yùn)營(yíng)持續(xù)推進(jìn)，中期有望逐步落地。截至2022年三季度，公司擁有19家自營(yíng)商場(chǎng)(包括16家自建、3家租賃)，計(jì)劃建筑面積約297萬平方米；在已籌備的委管商場(chǎng)中，已有323個(gè)委管簽約項(xiàng)目已取得土地使用權(quán)證/已取得地塊。

　　家居需求韌性較強(qiáng)，銷售過程依賴實(shí)體綜合渠道，因此疫情雖對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)及商場(chǎng)客流造成短期干擾，但中長(zhǎng)期看公司作為連鎖家居賣場(chǎng)絕對(duì)龍頭，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力仍充分。

　　基于自身優(yōu)勢(shì)，美凱龍持續(xù)開拓線上線下一體化、家居一體化，業(yè)務(wù)升級(jí)與生態(tài)建設(shè)仍可期待新增長(zhǎng)點(diǎn)。截至2022年中，公司核心商場(chǎng)已完成數(shù)字化升級(jí)；家裝門店覆蓋全國(guó)25個(gè)省市、自治區(qū)200多個(gè)城市。

　　美凱龍積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，22年第三季度末資產(chǎn)負(fù)債率56.9%(較21年年末下降0.6 pct)，長(zhǎng)期看“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”戰(zhàn)略有望穩(wěn)步推進(jìn)。

　　此時(shí)建發(fā)股份“雪中送炭”入股美凱龍從長(zhǎng)期來看或是一筆不錯(cuò)的交易。近兩年來，建發(fā)股份積極拓展消費(fèi)品業(yè)務(wù)，成立消費(fèi)品事業(yè)部，整合業(yè)務(wù)資源，共同探索消費(fèi)品經(jīng)營(yíng)模式。通過此次交易，建發(fā)股份無疑將拓展家居、建材等消費(fèi)品品類，進(jìn)一步拓展其供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

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本文不構(gòu)成投資建議，股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。