作者 l 橙子

排版 l 勤燐

在公布一份既不增收也不增利的半年報后，閩系港股上市房企寶龍地產（01238·HK）日前也公布了公司今年前8個月的銷售情況。

根據其官方公告，截至今年8月末，寶龍地產實現合約銷售額約為人民幣291.59億元，同比減少約58.92%，8月單月合約銷售額約為人民幣27.09億元，同比減少約68.11%。

圖片來源：寶龍地產官方公告

不出意外，今年寶龍地產銷售側恐將難有利好性表現，由此也再度為其全年業績蒙上陰影，并讓其本就緊張的現金流再度承壓。

寶龍

公開資料顯示，寶龍地產是一家起源于福建的港股上市房企，專注于開發和經營多業態商業綜合體項目，采用“開發+自持”模式。

其中開發物業包括住宅物業和商業物業，自持物業主要為旗下的品牌商場“寶龍廣場”“寶龍城”“寶龍一城”等。

只是從其業務營收占比來看，物業開發仍為其主要營收來源。

在2021年營收構成中，包括住宅和商業地產的物業開發貢獻營收占比87.8%。

其次是物業管理，2021年貢獻營收占比5%。最后是物業租賃和其他物業開發及相關服務。

圖片來源：萬得股票

在公司股權結構方面，寶龍地產也是一家典型家族式房企。

截至2021年，許健康直接及間接持有公司44.37%股份，為公司的第一大股東及實控人；許健康的兒子許華芳和兒媳施思妮分別持股14.66%，女兒許華芬持股6.96%。

此外，寶龍地產旗下主要負責商業運營服務和物業管理的寶龍商業（09909·HK）也于2019年末在港股上市。

從股價表現來看，專注輕資產運營的寶龍商業，相較于重資產運營的寶龍地產似乎更受資本市場待見。

截至9月13日收盤，寶龍地產股價為1.04港元，寶龍商業股價則為4.31港元。

不過從經營層面來看，寶龍商業盡管各項財務指標較好，但營收規模有限，因此整體利潤表現也要弱于寶龍地產。

只是寶龍地產受整體大環境影響較大，近年來業績表現也是較為低迷。

根據其最新半年報數據，受上半年銷售結轉情況不佳影響，寶龍地產上半年實現營收169億元，實現歸母凈利潤6.981億元，兩項數據同比增速分別為-18.49%和-82.14%。

圖片來源：東方財富

根據克爾瑞地產研究院統計，整個上半年寶龍全口徑銷售額232.41億元，同比減少56.18%，跌幅略超同期TOP50房企的平均跌幅50.2%，全口徑銷售面積153.2萬平，同比跌幅54.75%。

去化情況不佳導致寶龍地產盈利受限，營收和歸母凈利增速雙雙下滑也就不足為奇了。

而且從寶龍地產土儲結構來看，這樣的業績表現恐怕短期內難有改觀。

公開資料顯示，今年上半年，寶龍地產無新增土儲，現有土儲截至今年上半年為3152.45萬平（不含已運營的投資物業），較年初減少13.6%，可滿足未來4年左右的發展需求。

只是從其土儲城市分布來看，克爾瑞地產研究院在報道中稱，其土儲主要集中在三四線城市，占比51.91%，二線46.74%，一線1.35%。且多聚焦于一二線衛星城以及三四線的核心區域，這類城市受需求透支影響，目前普遍面臨較大去化壓力。

三道紅線綠檔

債務壓力仍存

除了經營層面面臨一定的去化壓力，并拖累其業績表現，債務壓力也是寶龍地產較為頭疼的問題。

根據其半年報數據，當前寶龍負債總額較年初有所下降，但仍高達1760億元，其中流動負債合計達1131億元，占比超64%。

圖片來源：東方財富

其中面臨較大償還壓力的短期借貸金額為145.5億元，但同期寶龍可支配現金及現金等價物僅為147.1億，算上其他短期需償還負債及日常營運資金，寶龍現金流壓力可見一斑。

圖片來源：東方財富

或許是受現金流緊張影響，今年7月份，寶龍地產先是發布公告稱對兩筆合計規模5億美元的優先票據與九成債權人達成交換要約完成展期。

此后不久公司再度發布公告稱未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據的本金和利息，由此寶龍也出現第一筆違約債務。

圖片來源：寶龍地產官方公告

根據企業預警通數據，到目前寶龍地產尚有待償還美元債共計7筆，合計規模21.03億美元。

圖片來源：企業預警通

不過，盡管寶龍經營業績表現一般，且存在較大償債壓力，但從三道紅線來看，寶龍難得保持全綠。

截至今年上半年，寶龍非受限現金短債比1.01、凈負債率75.4%，剔除預收后的資產負債率68.5%，全部綠檔。

而這背后，不排除寶龍涉嫌用少數股東權益粉飾真實負債率的可能。

今年上半年，寶龍非控制性權益（主要為少數股東權益）為205.7億元，占全部股東權益的33%。

拉長時間線來看，從2018年起，寶龍非控制性權益便開始大幅攀升，從39.65億元一路增至2021年的211.9億元，該部分權益占比也從12%增至34%。

圖片來源：東方財富

同期該部分權益對應的應占利潤卻并未出現同步大幅增長，因此不排除通過非控制性權益調節資產負債，從而美化負債率的可能。

不過，數據上的變化無法從根本上改變經營層面面臨的問題，隨著去化難題在未來進一步顯現，以及流動性壓力持續發酵，寶龍地產相關核心指標恐難好轉。

而近期一筆寶龍商業收購寶龍地產旗下一座位于上海的寫字樓事件告吹，也意味著寶龍商業向寶龍地產輸血失敗，讓寶龍地產本就緊張的現金流更加雪上加霜。

而擺在寶龍地產頭上的陰霾將何時散去，目前還難看出端倪。