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金科股份280億短債承壓,商票已連續數月逾期,理財平臺“小金牙”疑似違約

公司研究室曲奇2022-05-11 17:17 數字產業
金科能否度過這輪地產寒冬,不是只靠公司高管的一廂情愿,最終還是要靠事實說話,而這主要取決于金科的資金實力。

出品|公司研究室地產組

文|曲奇

重慶有句俗話,“去南山看夜景,到解放碑看美女,到金科買房子。”

金科股份實控人黃紅云與前妻陶虹遐的股權紛爭落下帷幕后,外界對金科的關注點也從吃瓜看戲回到企業經營本身。

只不過,金科剛從股權分割的坑里跳出來,又跌進了業績下滑的坑中去。2022年一季度,金科凈利潤由盈轉虧,歸母凈利潤-2.94億,同比下降164%。

更加令人擔憂的是,金科已連續兩個月進入上海票據交易所的持續逾期名單中,且近日金科系旗下的理財平臺“小金牙”被曝違約,給金科的現金流安全蒙上一層陰影。

01規模下滑一季度由盈轉虧

2021年,金科銷售額1840億,同比下降17.56%,銷售面積1966萬平米,同比下降12.23%。

規模下滑,金科業績上增收不增利,利潤端承壓。

2021年,金科股份收入1123.10億,同比增長28.05%;毛利率17.22%,同比下降5.94個百分點;歸母凈利潤36.01億,同比下降48.78%。

金科毛利率下滑與行業整體趨勢一致,主要原因是2021年結算項目主要為2018-2019年前后拿地和銷售,這些項目拿地成本相對較高,導致地價占售價的比重上升,毛利率下滑。

凈利潤下滑的因素主要有三點:

一是主要受拿地成本上升影響,2021年金科毛利率同比下降5.94個百分點,導致毛利潤下降9.74億元;

二是受房地產調控及現金流影響,金科對存在預期減值的存貨等資產計提減值準備,計提金額21.62億元,同比增長427%;

三是受聯營、合營企業所開發房地產項目收益減少影響,投資收益較上年減少5.09億元,同比下降39.06%。

2021年地產行業很難,從業績上來看,2022年一季度,地產行業的處境難上加難。

國家統計局數據顯示,2022年一季度,全國商品房銷售面積3.1億平方米,銷售額2.97萬億,同比分別下降13.8%和22.7%;房地產開發投資增長0.7%,增速同比下降24.9個百分點;房屋新開工面積同比下降17.5%。

受國內疫情影響,4月份的地產銷售數據繼續走弱。克而瑞數據顯示,百強房企4月銷售額4284.7億,環比降低16.2%;同比降低58.6%,較3月降幅有所擴大,且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

2022年一季度,地產銷售、投資、開工均同比大幅下降,在市場不景氣的環境下,金科的銷售數據也很難看。2022年一季度,金科銷售額211億,同比下降57%。

銷售端表現差,業績端更令人不忍直視。2021年年報中,金科將利潤下滑稱為短期承壓,但根據2022年一季度的業績公告,利潤下滑恐怕不是短期能有所改善的。

2022年一季度,金科收入126.72億,與2021年同期123.98億相比,基本持平;毛利率10.69%,同比下降9.34個百分點;歸母凈利潤-2.94億,同比下降164%。 凈利潤由盈轉虧,2022年的處境恐怕會比上一年更加艱難。

02巨額短債現金流緊張

盡管一季度的業績比較難看,但在業績會上,金科卻表現得比較樂觀。公司管理層表示,“長期來看,2022年以來,全國多個城市陸續出臺房地產政策,我們預判隨著疫情影響逐步褪去,市場將在二季度觸底企穩,三四季度回升。”

2021年,金科股份提出“一穩二降三提升”的經營發展策略。其中,“一穩”是指穩健發展被放在首位,規模不是首要關注點;“二降”便是指降杠桿。

2021年末,金科股份凈負債率69.51%,同比下降5.56個百分點;扣除合同負債后的資產負債率為69.17%,同比下降了0.68個百分點;現金短債比0.91倍,2020年末為1.34倍。

“三道紅線”的指標中,金科的現金短債比沒有滿足要求。對此,公司管理層解釋稱,“現金短債比方面,因為貨幣資金余額有所降低,同時會計處理上將部分年內有回售權的公開債務納入短期負債考慮,導致階段性下降至1倍以下。”此外,金科表示,希望年內實現現金短債比提升至1倍以上。

金科的希望固然是好的,但2022年3月末,金科賬面上的現金及現金等價物合計為208.16億,公司短期借款43.28億,一年內到期的非流動負債有237.02億元,短期有息負債合計為280.30億,現金短債比進一步降至0.74倍,離達標線更遠了。

顯而易見的是,金科股份手上的現金根本無法覆蓋短債,公司短期現金流十分緊張。想要解決現金流問題,無非是通過銷售回款或再融資這兩種途徑。

目前,地產銷售端不景氣,金科也將注意力瞄準在融資端。公司財務負責人宋柯表示,金科股份正在籌備發行20億元的小公募,償還未來兩筆本金共19.46億的到期債券。

除了在市場上募資,金科還向實控人黃紅云的女兒黃斯詩借錢。黃紅云與前妻股權分割結束后,黃斯詩將其持有的金科股權全部清倉,套現6億。套現之后,黃斯詩又向金科子公司金科企業提供一年期1.2億元借款,年利率10%。

這筆借款頗有值得玩味的地方,因為考慮到黃斯詩的身份,10%的年利率對金科而言并不低。這筆借款究竟是為了給金科減輕資金壓力,還是黃斯詩本人想獲得一個較好的理財收益?

在巨額的短期債務面前,如果金科需要黃斯詩的1.2億來救急,或許表面金科的現金流已經很緊張了。

03商票逾期旗下理財疑似違約

2022年以來,各地房地產紓困政策加速出臺。僅“五一”假期,梅州、連云港、無錫、岳陽、徐州、贛州等地就發布或執行了穩地產新政,包括降低購房首付比例、放松限售、降低土拍保證金、土地出讓金分期繳納等多項措施。

金科認為,眼下正是政策傳導的關鍵時期,保障公司持續穩健經營,不出現信用風險,企業才能最終受益。

基本上,房企只要還有能力,都會盡量保證公開市場債務不出現違約。因為公開市場債務一旦違約,給房企帶來的信譽打擊是十分沉重的,也會堵死房企公開市場的融資渠道。

2021年,金科累計完成公開市場債務兌付8筆次,兌付金額超106億元。從近期要發行20億小公募保債券兌付的動作來看,金科的公開市場信用風險暫時不需要擔心。

然而,金科近百億的商票卻無法讓人放心。自2021年年底以來,金科股份多次被爆出拖欠供應商工程款、商票逾期拒付,甚至員工理財出現逾期等諸多傳聞。金科也多次出來辟謠,但各方聲音依舊此起彼伏。

2022年2月,金科股份披露的數據顯示,2021年12月末,公司商票余額為86.36億。根據上海票據交易所披露的商票持續逾期名單,金科地產集團股份有限公司連續出現在名單當中。截至2022年4月30日,金科地產商票累計逾期金額達2.17億,月末逾期余額1.62億,較3月末顯著上升。

近日,據網易新聞報道,“金科系”旗下名為“小金牙”理財平臺的產品逾期兌付,投資者多為金科內部在職、離職員工及業主,投資產品的底層資產是金科的相關票據。

理財違約、商票逾期均是房企大范圍債務違約的信號之一,此前的中國恒大、中國奧園便是如此。盡管金科有可能會否認旗下小金牙理財違約,但上票所已將其列入商票逾期名單之中,這是金科無法否認的事實。

金科能否度過這輪地產寒冬,不是只靠公司高管的一廂情愿,最終還是要靠事實說話,而這主要取決于金科的資金實力。倘若金科的資金儲備不足以償付債務,公司終究會有爆雷的一天。

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