萬物云終于赴港IPO:收入結構偏向傳統物業,毛利率15%低于同行
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出品|公司研究室地產組
文|曲奇
遲遲沒有上市的萬物云,終于在萬科2021年業績會次日,向港交所提交了招股書。顯然,當下港股市場已處于融資低谷期,萬物云卻開始逆行。
萬物云此次上市,被萬科內部形容為“孩子長大了”。郁亮曾說過,“要等到萬物云成為城市服務商才會上市”,朱保全也說過,萬物云要成為物業“第一云”。但從萬物云的收入結構來看,無論是“城市服務商”還是“云概念”占比都不高,萬物云仍然是一家偏向傳統物業的公司。
01名不副實的“城市服務商”
4月1日,萬科董事會主席郁亮向股東道歉的第二天,萬物云就向港交所遞交了招股書,正式啟動IPO。對于物業公司上市這一問題,過去的萬科一直都是扭扭捏捏、不情不愿的。
在2019年9月的溝通會上,郁亮曾說過,“如果萬科物業以一個傳統物業公司的模式上市,我是一定不會同意的。一定要等到萬科物業成為城市服務商,區別于傳統的物業公司,才會讓其上市。”
郁亮的話說完沒多久,就迎來了2020年物業公司的上市大年。當年,融創服務、華潤萬象生活、恒大物業等18家物企在香港上市。
面對物管行業的上市潮,萬科還是很沉得住氣,IPO遲遲沒有動靜。不過,2020年10月,萬科將“萬科物業”改名“萬物云”,物業屬性降低,科技屬性增強。改名是上市的前奏,不過,萬物云啟動上市是在2021年末。
2021年11月,萬科召開2021年第一次臨時股東大會,核心內容就與萬物云分拆上市相關。股東會上,郁亮表示,“中國多一家或少一家物業上市公司其實無所謂,但如果以城市服務商的戰略定位出現,這意義是非凡的。萬物云選擇在這個時候分拆上市,是考慮到今天它已經成為一個城市服務商,而不是一個傳統物業服務商。”
不過,根據萬物云的招股書,2021年,萬物云收入237.1億,其中社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務分別為131.6億、86.93億、18.5億,占比分別為55.5%、36.7%、7.8%。
2021年末,郁亮曾說過,萬物云在“城市服務商”方面已呈現良好發展勢頭,不像初始只有珠海橫琴一個項目,目前已經有40個項目,增長特別迅速,業務已經逐步成熟。但從具體的數據來看,萬科的城市服務商標簽更像是自己硬貼上去的。
如果將商企和城市空間綜合服務分開來看,2021年,萬物云來自城市空間服務的收入僅為3.4億,占比1.4%。從目前的營收結構來看,萬物云主要還是以傳統的社區物業為主,城市空間業務甚至是所有細分業務中占比最低的一項。
02研發投入低如何打造云概念?
除了城市服務商的標簽外,萬物云想打造的標簽便是云概念。萬物云CEO朱保全曾說過,“物業是我們最早的初心業務,云是我們期望的未來。”并希望把萬物云打造成“平臺型企業”,成為物管行業的“第一朵云”。
2019年到2021年,萬物云收入分別為139.3億、181.5億、237.1億,其中,云服務收入分別為8.1億,10.3億、18.5億,占比分別為5.8%、5.7%、7.8%。從收入占比來看,萬物云的“云服務”標簽比“城市服務商”標簽更重一些。
朱保全曾表示,要把萬物云打造成物業圈的“貝殼找房”,但尷尬的是,萬物云的研發投入與貝殼相差較多。
2019年到2021年,萬物云研發投入分別為2.0億、2.5億、3.7億,占總收入的比重不超過2%。而2021年,貝殼收入為808億,研發投入為32億,占總收入的比重接近4%,是萬物云的兩倍。如果從絕對研發金額對比,貝殼更是萬物云的9倍之多。
目前,萬物云仍然是一個偏傳統的物業公司,但其毛利率卻較同行低了許多。2019年到2021年,萬物云毛利率分別為17.7%、18.5%、17.0%。
根據觀點指數研究院數據,2021年50家物業服務企業毛利率平均值為27.96%。行業內排名第一的碧桂園服務,2019年到2021年的毛利率分別為31.7%、34.0%、30.7%,顯著高于萬物云。
對此,朱保全解釋稱,“從已上市的物業公司情況來看,大概分為兩個陣營,一類是在15%左右,一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右,從分析師的報告來看,認為15%左右是一個合理區間。”
朱保全還以“民生行業,信任關系遠比毛利率更加重要”為由,對毛利率低做辯解。然而,萬科總是說的“好聽”,最終的結果卻無法令人滿意。
比如,郁亮成為萬科掌門人后,喊出了“白銀時代”“活下去”“管理紅利”等口號。但萬科2021年的歸母凈利潤只有225億,同比下降46%,比中金的預測還要低。萬科凈利潤大幅下滑的原因之一便是,公司一邊高喊“活下去”,一邊面對市場的上漲追高買地,對市場的判斷過于樂觀,導致毛利率、凈利潤出現大幅下滑。
至于萬物云,是真的以民生為重,還是自身原因無法提升毛利率,恐怕還需要多觀察一段時間。
03萬物云能如愿獲得合理估值?
最讓外界感到困惑的是,萬物云選擇的上市節點,不在行業風口期上市,反而在低谷期上市。
郁亮曾回應過這一問題,“從內部來看,我覺得過高的估值有可能會對員工心態造成一個不切實際的預期。估值相對理性的話,反而更有利于員工、業務的成長。”
對于萬物云的上市決定,萬科將其形容為“孩子長大了”。郁亮解釋稱,“孩子長大,胃口變大了,家里不夠吃了,所以需要獨立去發展。如果還放在萬科內部,獨立融資的機會都沒有。父母應該鼓勵孩子長大成人。”
在萬科宣布擬分拆萬物云擬赴港上市后,博裕資本便將萬物云7.6%股權轉給瑞軒、睿達第三有限公司、珠海達豐,對價69.96億;58集團CEO姚勁波向海南云勝轉讓2.14%的股權,對價19.91億。
按2021年末的減持價格估算,萬物云估值約為920億元人民幣,約合1130億港元。目前港股已上市的物業公司中,碧桂園服務市值約1300億港元,排在第二的華潤萬象生活市值約900億港元,再之后便是中海物業、保利物業,市值均不到350億港元。
盡管萬物云僅排在碧桂園服務之后,但要知道碧桂園服務市值最高曾到2800億港元,如今已經“腰斬”。如果以碧桂園服務和物業行業整體作為參照,萬物云顯然錯過了高估值時期。
對此,朱保全稱,“家長不會因為外面的天氣好壞來做出決定,唯一考慮是兒子是不是成人了,需要通過引入國內外的機構投資者,來進一步提高萬物云的綜合實力,不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。”
郁亮和萬科一直給外界一種謹慎、保守的形象,但2021年的財報公布后,不難看出,過去幾年的萬科是說一套做一套,知行不一的代表。而這一次,萬物云堅持不在市場高點進行IPO融資,是為了企業更好發展,還是為了給自己找面子?
郁亮說過,在一個理性的資本市場中,才能給真正優秀的企業一個適當的定價。
但市場通常都是非理性的,就如同萬科也難以抵擋樓市上漲的行情去高價搶地一樣,萬物云恐怕也難以獲得一個合理的估值。