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出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜大同

4月29日，金科股份發(fā)布2022年年度報(bào)告。2022年，金科股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)收548.62億，同比下降51.15%；歸母凈利潤(rùn)-213.92億，同比下降694.12%；扣非凈利潤(rùn)為-205.20億，同比下降815.13%。

在A股上市的90家地產(chǎn)公司中，金科股份以214億虧損額位列行業(yè)第二，僅次于藍(lán)光發(fā)展的249億虧損額。此外，自2011年借殼上市以來(lái)，金科股份一直都是保持盈利狀態(tài)，但2022年這一年的虧損，基本將過去十年的利潤(rùn)抹平。

01、陷入負(fù)反饋螺旋，銷售額下滑63%

2022年，金科股份銷售額約681億，相比2021年的1840億，下滑63%；銷售面積1028萬(wàn)平方米，同比下降47.71%；銷售均價(jià)6624元/平方米，同比下降29.22%。

在財(cái)報(bào)中，金科股份稱受國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力的影響，居民購(gòu)房意愿顯著減弱，房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)依舊低迷。

2022年，全國(guó)商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，商品房銷售額13.33萬(wàn)億元，下降26.7%。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)確實(shí)沒有改善，但金科遠(yuǎn)高于大盤的下滑幅度，除了宏觀經(jīng)濟(jì)不好，更多是企業(yè)自身的原因。

金科股份的債務(wù)危機(jī)在2022年上半年就已經(jīng)暴露了出來(lái)，盡管公司一直積極的引入戰(zhàn)投，卻遲遲沒有下文。在這樣的情況下，購(gòu)房者即便想買金科的房子，也要慎重考慮一番。

2022年末，金科股份有息負(fù)債規(guī)模由上年末806.10億下降至689.25億，較上年壓降116.85億。

此外，截至年報(bào)披露日，金科累計(jì)完成304.95億有息負(fù)債的期限調(diào)整工作，其中包括12筆公開市場(chǎng)債務(wù)融資，涉及本金117.95億。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，過去一年，金科股份對(duì)約305億債務(wù)進(jìn)行了展期。

金科在債務(wù)兌付方面確實(shí)是盡力了。但2022年末，金科股份短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為471.94億，公司貨幣資金只有119.58億，公司貨幣資金遠(yuǎn)不能覆蓋短期債務(wù)，資金缺口超350億。

盡管金科表示，在4月末公司已累計(jì)獲批國(guó)家及地方政府專項(xiàng)借款資金、金融機(jī)構(gòu)配套資金額度35.83億，其中24.63億已撥付至項(xiàng)目公司使用，一定程度上緩解了項(xiàng)目層面的短期資金流動(dòng)性壓力。

但在350億資金缺口面前，這35億實(shí)在是杯水車薪。倘若2023年金科還是無(wú)法引入戰(zhàn)投，或找不到救助資金，2022年的大幅虧損恐怕還要持續(xù)下去。

02、地產(chǎn)毛利率僅5%，亟待引入戰(zhàn)投

根據(jù)年報(bào)，2022年，金科股份結(jié)算面積約657萬(wàn)平方米，同比下降約45%；營(yíng)業(yè)收入548.62億元，同比下降約51%；歸母凈利潤(rùn)為-213.92 億，同比下降約694%。

毛利率方面，2022年，金科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率5.61%，同比減少11.08個(gè)百分點(diǎn)；生活服務(wù)毛利率20.07%，同比減少13.12個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2022年，金科新開工面積約217.88萬(wàn)平方米，較2021年的1485萬(wàn)平方米下降85%；竣工面積約962.14萬(wàn)平方米，同比下降54%。

金科在年報(bào)中表示，“受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購(gòu)房消費(fèi)信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項(xiàng)目規(guī)模減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降、結(jié)算項(xiàng)目毛利下降。”

結(jié)合金科降價(jià)賣房情況來(lái)看，未來(lái)2-3年結(jié)轉(zhuǎn)2022年銷售額時(shí)，金科的毛利率恐怕還要?jiǎng)?chuàng)下新低。與此同時(shí)，由于金科緊張的現(xiàn)金流，新開工面積和竣工面積也有可能進(jìn)一步下降，屆時(shí)金科“保交樓”恐怕都將成為問題。

2022年末，金科股份土地儲(chǔ)備5781萬(wàn)平方米，較2021年末減少5%；總可售面積5614萬(wàn)平方米，較2021年末減少15%。

按2022年的銷售情況來(lái)看，金科剩余的土地儲(chǔ)備大約可銷售5.5年，但結(jié)合公司債務(wù)情況來(lái)看，金科并沒有可用于拿地的資金，這些也就是金科的存量土儲(chǔ)。

顯而易見，金科股份如今已處于“負(fù)反饋螺旋”之中，倘若2023年，金科仍然無(wú)法引入戰(zhàn)投或重啟融資，公司的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)依舊不會(huì)回暖。

03、多只地產(chǎn)股面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，金科股份恐成其一

金科股份想要引入戰(zhàn)投，其中一個(gè)阻礙恐怕是公司未來(lái)可能面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)。

A股實(shí)行全面注冊(cè)制后，上市股票數(shù)量大幅增加，但相應(yīng)地退市數(shù)量相比以前也多了。

Wind數(shù)據(jù)顯示，5月4日，*ST藍(lán)盾、漢馬科技、雅運(yùn)股份、金一文化等70只個(gè)股停牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在70只停牌的股票中，有近40只被實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)警示，其中26只被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

這70只股票中，與地產(chǎn)相關(guān)的股票包括*ST藍(lán)光、奧園美谷、陽(yáng)光城、美好置業(yè)、世茂股份等。

以昔日成都地產(chǎn)“一哥”藍(lán)光發(fā)展為例，5月4日，*ST藍(lán)光發(fā)布《關(guān)于公司股票可能被終止上市的第九次風(fēng)險(xiǎn)提示公告》，公司股票2023年5月4日收盤價(jià)為0.46元/股，已連續(xù)17個(gè)交易日收盤價(jià)低于人民幣1元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果公司股票連續(xù)20個(gè)交易日，每日股票收盤價(jià)均低于人民幣1 元，公司股票可能被上交所終止上市交易。

即便后面3個(gè)交易日*ST藍(lán)光股票能夠連續(xù)漲停，收盤價(jià)也無(wú)法回到1元以上。事實(shí)上，*ST藍(lán)光已經(jīng)提前鎖定“1元退市”。

在藍(lán)光發(fā)展之后，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)股還有中天金融，5月5日收盤價(jià)0.63元/股；嘉凱城5月5日收盤價(jià)0.90元/股。

5月5日，金科股份收盤價(jià)1.44元/股，盡管離跌破1元仍有一段距離，但以金科股份的經(jīng)營(yíng)情況和地產(chǎn)股在二級(jí)市場(chǎng)的熱度來(lái)說(shuō)，其面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)也不小。

截至5月5日，金科股份總市值約77億，較歷史最高點(diǎn)下滑86%，接近“腳踝斬”。

與曾經(jīng)的輝煌相比，如今債務(wù)纏身的金科股份，其股票對(duì)戰(zhàn)投而言是不具有吸引力的。此外，*ST藍(lán)光的例子在前，有退市風(fēng)險(xiǎn)的金科想引入戰(zhàn)投更是難上加難。

前方困難重重，金科股份實(shí)控人黃紅云如何為企業(yè)尋找出路？