短短幾天，房貸市場勁爆消息不斷：房貸年齡上限被一次一次刷新。

從近期市場消息來看，80歲、85歲都不是終點(diǎn)，90歲、95也不是極限，昨天甚至有消息傳出可以貸到100歲！

銀行，是瘋了嗎？

1

房貸年齡瘋狂延期

今天，房產(chǎn)圈最勁爆的消息是一張開發(fā)商的宣傳海報(bào)，“重磅利好，貸款年齡最長達(dá)100歲”！海報(bào)的發(fā)布者是南寧建發(fā)房產(chǎn)。

據(jù)《中新經(jīng)緯》16日早間報(bào)道，當(dāng)事方南寧建發(fā)相關(guān)人士解釋說，“貸款年齡最長達(dá)100歲”不太準(zhǔn)確，因?yàn)殂y行借款人年齡不超過70歲的規(guī)定是不變的，變的是年齡與貸款年限之和最高不超過80歲。而100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最高30年，這樣實(shí)際貸款年齡最長就到100歲了。

這本質(zhì)是“接力貸”。這個貸款消息公布后，也被網(wǎng)友調(diào)侃為“百歲貸”。

但是可能影響力太大，很快建發(fā)方面改口了。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》16日午間報(bào)道，當(dāng)?shù)亟òl(fā)的銷售人員表示“我們項(xiàng)目沒有這項(xiàng)政策，建發(fā)南寧其他樓盤也沒有。”

盡管遭到了否認(rèn)，但是近期關(guān)于房貸年齡延期的消息在持續(xù)發(fā)酵，房貸年齡的“天花板”可以說被不斷刷新。

一周前，南寧房貸可以做到80歲的消息首先出圈。然后杭州、成都、寧波等地相繼成為房貸松綁的跟進(jìn)者。

在北京，據(jù)《新京報(bào)》調(diào)查，交行某支行最高房貸年齡期限可達(dá)95歲。這個產(chǎn)品的本質(zhì)還是“接力貸”。如果70歲的借款人單獨(dú)辦理貸款，最長的貸款期限其實(shí)僅有5年。但是如果有子女擔(dān)保，且借款人退休金和擔(dān)保人滿足月收入可以覆蓋月供的2倍等條件，該行可以適當(dāng)將貸款期限放寬至25年。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本質(zhì)上是增加了部分購房者的貸款時(shí)長，進(jìn)而增加貸款額度、減輕月供壓力。對于中老年群體的購房需求可以更好的滿足，他們可以獲得20到30 年期的貸款時(shí)長。

不過這并不是突破“房住不炒”。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，各地政策的放松，出發(fā)點(diǎn)都在于激活合理住房消費(fèi)需求，以降低購房者購房成本為導(dǎo)向。

2

銀行“接力貸”真相

事實(shí)上，每次樓市低迷時(shí)期，接力貸產(chǎn)品都是銀行的必選項(xiàng)目之一。但是在樓市調(diào)控時(shí)期，別說是接力貸了，就連普通的房貸都很難申請。

本輪樓市調(diào)控后，關(guān)于接力貸產(chǎn)品最早的消息是：2022年4月7日，廣州悄悄啟動了“接力貸”產(chǎn)品。不過，這個操作當(dāng)天就被官方“緊急叫停”了。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市松綁還不夠徹底，尺度還沒有像今天這么大。

所以很明顯，這幾天“重出江湖”的接力貸，不但在貸款年齡總和上一次次突破底線（85歲、95歲、100歲），而且已經(jīng)開始實(shí)際操作。

目前，暫未看到管理層出面“叫停”。許多網(wǎng)友推測：“顯然，這是被默許的救市政策之一！”

另一方面，從銀行自身來說，推出“接力貸”也是迫不得已。

從去年開始，“提前還貸潮”事實(shí)上已經(jīng)開始蔓延。

從央行數(shù)據(jù)來看，2022年住戶存款增加了17.84萬億元，而住戶貸款僅增加3.83萬億元。可以看出，去年住戶總體上是傾向于存款，而不是新增貸款。而數(shù)據(jù)也顯示，住戶中長期貸款增量為2015年以來最低值。

再來看房貸余額的數(shù)據(jù)。央行數(shù)據(jù)，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，全年凈增約4800億元，同比增長1.2%。個人房貸增速比上年末低10個百分點(diǎn)，也是新世紀(jì)以來的最低值。

什么概念呢？

2022年全年商品住宅銷售額為11.67萬億元，但是個人住房貸款余額僅凈增4800億元。兩個數(shù)據(jù)一對比，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，這就是大家口中說的“提前還貸潮”啊！

我們從近期的市場信息不難發(fā)現(xiàn)，“提前還貸潮”不但沒有消退，反而愈演愈烈。

（來源：丁祖昱評樓市）

所以銀行一方面不斷“使絆子”，通過各種方式延緩客戶提前還貸的節(jié)奏。另一方面，不得不加大馬力投放貸款。

3

轉(zhuǎn)貸爆火，但要謹(jǐn)慎!

當(dāng)前房貸市場中，還有一大波人在干一個事——“轉(zhuǎn)貸”。

所謂轉(zhuǎn)貸，就是通過低利率經(jīng)營貸置換高利率房貸的方式，達(dá)到節(jié)省利息的目的。很多購房者操作“轉(zhuǎn)貸”，都是一些貸款中介在推波助瀾。

以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當(dāng)貸款期限30年房貸利率為5.88%時(shí)，月供為5918.57元，總利息為113.06萬元，而置換為20年貸款期限利率為3.9%的經(jīng)營貸后，月供6007.24元，總利息為44.17萬元。

對于房貸利率較高的購房者而言，一下子節(jié)省68.89萬元利息，確實(shí)是不小的誘惑。

普通購房者沒有經(jīng)營實(shí)體怎么辦？放心，這些資料一般中介都會幫助“操作”。全套辦下來，中介機(jī)構(gòu)可能收費(fèi)數(shù)萬元。

但是，你真的了解“轉(zhuǎn)貸”的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

12月份，中國銀保監(jiān)會消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱，將房貸置換為經(jīng)營貸的操作隱藏著多重風(fēng)險(xiǎn)：一是中介違規(guī)操作給消費(fèi)者帶來違約違法隱患。二是中介墊付“過橋資金”，隱藏諸多貓膩。三是“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。四是“轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險(xiǎn)。

一位資深銀行貸款人士告訴深藍(lán)財(cái)經(jīng)，其實(shí)轉(zhuǎn)貸最大的風(fēng)險(xiǎn)，一是流動性風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)營貸期限短，本金大多需一次性償還）；而是被抽貸的風(fēng)險(xiǎn)；三是轉(zhuǎn)貸中途的摩擦成本，墊資費(fèi)，貸款服務(wù)費(fèi)都要綜合計(jì)算，不能只看利息。目前市面上長年限的一般做不到4以下的利率，所謂的 10 年20年先息后本，也非純粹中途不做任何檢查不歸任何本金的，其實(shí)都是有提前歸本風(fēng)險(xiǎn)的。

另外，違規(guī)使用經(jīng)營貸還存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)文提示稱，提前還貸或轉(zhuǎn)貸暗藏風(fēng)險(xiǎn)。借款人須如實(shí)提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。

所以，無論是購房、還是貸款置換，都要慎重考慮，永遠(yuǎn)記住——風(fēng)險(xiǎn)第一。