本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構成任何投資建議。

出品|公司研究室

文|曲奇

10月19日，金地集團公布了9月銷售數據、新增土地儲備、資信及償債能力情況。

在“金九銀十”較為冷淡的市場中，金地的數據還比較亮眼。

2022年9月，金地銷售額為227.0億，同比增長7.05%；銷售面積110.7萬平方米，同比增長12.78%。此外，在國慶節黃金周期間，金地實現認購額超過70億元，創過去三年歷史同期新高。

然而，就今年整體情況來看，金地也在下滑。

2022年前9個月，金地累計實現簽約額1630.8億，同比下降28.69%；累計實現簽約面積706.4萬平方米，同比下降33.52%。

相比銷售數據，市場更為關注的是金地債券價格的異動。

10月18日，金地集團遭遇債券大跌，“21金地04”收跌52. 2%，“21金地03”盤中跌幅超過31%，盤中二次臨時停牌，收跌28.6%。

債券大幅下殺，是市場不看好金地投資價值和擔心債務違約的表現。

然而，根據金地的公告，2022年內，金地已連續多次按期足額完成境內外公開市場到期債券的兌付。截至10月19日，金地年內已沒有需要償付的境內外公開市場到期公司債券及中期票據。

2022年6月末，金地集團剔除預收款項后的資產負債率為67.89%，凈負債率57.76%，現金短債比1.55，“三道紅線”指標持續保持綠檔。

明面上看，金地不像是一家經營出現異常的房企。但市場或許更擔心金地的表外負債。

2022年7月，標普下調金地評級至“負面”。標普指出，金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口，降低了財務透明度，增加了經營風險。

9月初，穆迪也下調金地評級至“負面”，認為金地合同銷售額低于預期，同時公開市場融資渠道減弱。

9月底，曾被視為“房企示范生”的旭輝控股曝出旗下項目涉及信托未如期兌付，導致旭輝“股債雙殺”。盡管金地的公開債務沒有問題，但表外負債的風險敞口究竟有多大，外界是無法知曉詳情的。

至于穆迪認為金地融資能力減弱，今年2月，金地集團在公開市場成功發行17億元的中期票據；7月，金地又以金地商置上海九亭金地廣場及北京搜狐網絡大廈為底層資產，成功發行17億元資產支持專項計劃。

但除此之外，金地就鮮有動作了。5月，金地集團完成20億元中期票據注冊；8月，有市場消息稱，金地集團計劃發行新的中期票據，正與潛在投資人進行溝通，但均不見下文。

作為“招保萬金”的一員，和其他三家相比，金地的情況是頗為復雜的。

負責公司經營的是以凌克為首的管理層，然而，生命人壽和大家保險卻是公司第一大、第二大股東，管理層并沒有太多增持空間。管理層與險資大股東之間的不調和，或許是金地發展比萬科、保利慢的因素之一。

自2021年9月以來，持有金地股票長達十年之久的大家人壽開始大幅減持金地股票。9月2日，金地公告稱，大家人壽再度減持公司股票，持股比例已降至5%以下。以后，大家人壽繼續減持金地股票也不需要進行公告。

從持股20%到不足5%，大家人壽一年拋售了15%的金地股權，未來也有可能將金地股票進行清倉。

險資的逃離，對凌克等管理層而言，或許并不是壞事。金地管理層如何證明金地表外負債風險可控，或許才是最重要的。