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金科股份半年報:促銷賣房抓回款,收入下滑由盈轉虧,債務巨壓下如何“保交樓”?

公司研究室曲奇2022-09-09 17:49 數字產業
金科能否“保交樓”?

本文系基于公開資料撰寫,僅作為信息交流之用,不構成任何投資建議。

出品|公司研究室地產組

文|曲奇

上半年,地產行業下行壓力持續,多數房企半年報業績大幅下滑。

千億房企金科股份上半年銷售額下滑近六成,利潤由盈轉虧。此外,短期債務壓力沉重的金科股份,目前已經有多只債務進行展期,無法按時兌付。盡管金科在半年報中多次提到把“保交樓”作為經營原則,但仍有業主反映金科多個項目停工已久,或無法按時交付。

01.“甩貨”賣房業績大幅下滑

2022年上半年,盡管房地產調控政策寬松力度不斷加大,但房地產市場下行壓力持續,銷售表現依舊低迷,行業流動性困境未得到有效緩解。

上半年,全國商品房銷售面積6.89億平方米,同比下降22.2%;商品房銷售額6.61萬億,同比下降28.9%,市場整體的供求和成交均無明顯改善,規模房企上半年整體目標完成情況不及預期。

現金流遇到困難的金科股份,銷售額下滑幅度高于大盤。上半年,金科合同銷售額417億,同比下滑59%,新業務代建項目銷售額41億。

上半年,金科實現銷售回款536億,銷售回款率超100%,經營性現金流凈額87.30億,同比增長247.20%。

對于如此高的回款率,金科在半年報中解釋稱,“公司為刺激銷售回款,采取促銷及專項去庫存等措施?!?

以金科在重慶市的住宅項目璧山·天壹府為例,該項目金科權益占比79.46%。2022年上半年,該項目銷售面積為3.20萬平方米,銷售額為1.78億,銷售均價為5563元/平方米。而2021年同期,該項目銷售面積4.00萬平方米,當期銷售額3.29億,均價8227元/平方米。

僅隔一年時間,重慶的璧山·天壹府項目的銷售均價下滑了32%,而這僅僅是一個縮影。

對債務壓力沉重的金科來說,選擇大幅降價的方式刺激銷售,或許是獲取現金最直接的辦法,這也讓金科上半年的經營現金流凈額實現大幅增長。

而金科這種做法,或許就是美的置業管理層所說的“大規模、大幅度的甩貨行為”。金科在財報中也提到,這種刺激銷售回款的措施導致毛利率和投資收益降低。

地產板塊不到5%的毛利率,導致金科上半年業績由盈轉虧。

2022年上半年,金科收入313.22億,同比下降28.77%,地產銷售毛利率4.38%,同比下降14.63個百分比,歸母凈利潤-14.37億,去年同期為37.05億。

02.部分債務展期亟需引進戰投

金科的問題主要集中在債務端。

盡管上半年,金科進一步壓降有息負債規模,由上年末的806.10 億下降至673.68億,壓降規模約132億,但金科一是沒有達到“三道紅線”的要求,更重要的是短期債務壓力非常大。

根據半年報,2022年6月末,金科短期借款及一年內到期的非流動負債合計為360.56億。以當期的有息負債規模來計算,短期債務占比超過一半,長短期債務比0.87,這樣的債務結構導致金科在接下來的一年內債務壓力非常沉重。

而2022年6月末,金科的貨幣資金只有211.8億,現金短債比0.59遠低于1,短期資金缺口高達148.76億。

上半年,金科成功發行15億元“22 金科 01”公司債券,但這個規模的融資額度對金科而言還不能“止渴”。

在融資渠道不能進一步打開的情況下,金科僅靠銷售端“以量換價”的努力是很難填補資金缺口的。

目前,金科部分債務已構成技術性違約,“19金科03”、“20金科03”、“21金科地產SCP003”、 “20金科地產MTN001”、“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS等債券進行了展期。

金科跟債權人商量延期本息兌付時間,以時間換空間完成自救。

不過,依金科當前的情況看,金科不僅要“自救”,更需要“他救”。

金科在財報中表示“公司成立專項工作小組,正在積極推動包括國資平臺在內的戰略投資者引進工作?!?

金科作為重慶市的頭部房企,在5月中旬出現債務展期傳聞時,澎湃新聞曾報道稱,重慶市政府對金科集團制定了相關紓困措施。具體措施包括:

1.分批發放紓困資金,以借款和質押項目股權的形式給到金科,目前已有3億元紓困資金到位;

2.牽頭重慶市的國企入股金科,正在接觸的入股對象包括重慶市兩江新區的平臺公司;

3.階段性入股金科的項目公司,給項目增信背書,方便銀行貸款。

金科若能引進國資戰略投資者,還有望渡過當下的難關。

03.多地項目被曝已停工多時

今年7月,“保交樓”首次被寫入政治局會議文件,意味著“保交樓、保民生、保穩定”將是2022年下半年住建領域的主線,也是房企的第一要務。

金科在財報中提到,“報告期內,公司始終堅持把‘保交樓’作為經營原則,差異化鋪排復工方案,建立復工復產監控機制,??顚S帽=桓??!?

中報數據顯示,2022年上半年,金科交付項目98個,總交付批次118個,總交付體量達626萬平方米。其中,住宅交付總套數32693戶,提前交付項目49個。

不過,在微博、小紅書等社交平臺上,仍有部分金科業主發文稱自己購買的房子停工已久或延期交付,停工的項目在沈陽、天津、郴州、廣西等多地。

一位購買了郴州·金科郡的業主在微博上稱,“郴州金科郡樓盤預售資金被金科總部挪用”。該樓盤四期項目均已停工,一期項目或無法按時交付。

公開信息顯示,郴州·金科郡項目占地面積87200平方米,建筑面積241579平方米,規劃用戶1585戶。

根據金科的財報,2021年半年報里,在“存貨—開發成本”的明細中寫到,郴州·金科郡的開工時間為2020年3月,預計竣工時間為2022年5月,預計總投資額12.90億。

而在2022年半年報里,“存貨—開發成本”的明細中將郴州·金科郡的預計竣工時間已推遲到2023年。此外,項目預計總投資額也由12.90億縮減至11.06億。

在合同負債—預收房款明細中,2022年6月末,郴州·金科郡項目的預收款為11.26億。不過,有業主在“問政湖南”的網站上反映,“金科郡項目2020年開始銷售,2022年2月才設立監管賬戶,這之前的預售款基本被調走,進入監管賬戶的資金只有2000多萬?!?

2022年6月末,金科的在建項目約370個,全年新開工面積約115萬平方米,在建面積約5479萬平方米。復工復產保交樓不應成為一句空話。

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