出品|公司研究室地產組

文|曲奇

“招保萬金”中掉隊的金地集團，在2021年這個地產行業大變局之年，重新回到了行業前十之列。

2021年前9個月，金地銷售額2287億，同比增長34%，恰好排在第十。其中，約40%的銷售額來自以上海、南京為主的華東區，但2015年陽侃接管華東區后，華東區的收入波動一直較大，很不穩定。

以浙江為主的東南區域，雖然對金地的收入貢獻高居第一，但上半年毛利率僅有8%，大幅拖累了利潤增長。2021年第3季度，金地歸母凈利潤14.84億，同比下降26%，延續了半年報凈利潤下滑的頹勢。

過去的金地一直以穩健、保守著稱，在債務和現金流較為安全的情況下，能否活得更好是對金地的考驗。

重回行業前十，四成銷售額來自華東區域

2021年前9個月，金地累計實現簽約金額2287億，同比增長34%。根據克而瑞的數據，金地集團在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標定在了2800億，前9個月已完82%。

2021年下半年房地產市場由熱轉冷，地產市場的整體環境給各家房企帶來不小的銷售壓力。8月和9月，金地銷售額較2020年同期分別減少12%和18%，累計銷售額增速逐漸降至40%以內。

金地在第4季度僅需完成513億銷售額，就可以完成2800億的銷售目標，難度并不是很大。但銷售額下滑可能會影響公司現金回款，降低資金利用效率。

金地的投資策略是深耕一二線主流城市，形成以京津冀、長三角、粵港澳大灣區以及中西部和東北核心城市為主的區域布局。

2021年6月末，金地已進入了全國78個城市，可分為華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南七大區。2021年前9個月，金地有917億（占比約40%）銷售額來自以上海、江蘇為主的華東區域，東南、華南、華北這3個區域的銷售額分別為427億、316億、257億。

根據半年報的信息，2021年上半年，上海和南京單城銷售規模分別突破200億和150億。單個項目上，上半年，南京南部新城G13項目、上海西虹橋項目銷售額均超40億。由此可見，金地在上海和南京的推盤能力較強。

華南、華東和東南是金地的三大銷售區域，金地在投資拿地上也主要在這3個區域。2021年前9個月，金地獲取土地101宗，總投資額1135億，權益投資額460億；新增土地儲備1492萬平方米，權益儲備599平方米。從區域分布來看，新增土儲主要分布在華南、華東和東南區域，分別占比26%、25%和19%。

華東區收入波動大，東南區毛利率不足8%

金地銷售端的表現在行業內雖然較好，但收入端仍然增收不增利，且第三季度再次出現收入和利潤雙降的情況。

2021年前3季度，金地收入538.84億，同比增長33.25%，歸母凈利潤33.09億，同比下降33.72%。其中，第三季度收入196.10億，同比下降4.64%，歸母凈利潤14.84億，同比下降26.19%，與上半年相比，凈利潤下滑幅度有所收窄。

2021年前3季度，金地房地產項目結算收入為461.82億，在總收入中占比86%。其中，東南區和華北區是收入的主要來源，結算收入分別為119.33億和116.32億，占比分別為25.8%和25.5%。

不過，華東區的收入只有31.45億，占比6.8%，在七大區中排名倒數第2，表現不佳。2016年以來，華東區的收入波動很大，年收入既可以超百億、兩百億，也可以在次年直接下滑到30億或50億。而2015年前，華東區的收入可以穩定在80億附近。

華東區的波動或許與2015年的換帥不無關系。2015年9月，陽侃接替陳必安成為華東區域董事長。業內人士稱，陳必安的運營風格較穩健，雖然收入穩定但也導致華東區域發展略為保守。公開資料顯示，2011年到2015年上半年，陳必安任期內，金地華東合計獲取項目13個，其中上海僅4個。

陽侃主管華東區后，在拿地投資上十分積極。標志性的拿地事件便是2016年7月，金地以88億價格拿下了上海浦東祝橋的總價地王。2018年，華東區收入202億，收入占比甚至超過40%。

華東區域雖然收入占比較低，但20.91%的毛利率在7大區中相對較高，排在第3。反而是第一大收入來源的東南區域毛利率極低。2021年上半年，東南區毛利率7.90%，同比下降28.25個百分點，7大區中毛利率墊底。

綜合來看，東南區域雖然對銷售額、收入的貢獻較大，但僅個位數的毛利率水平，對金地而言極有可能是只賺了吆喝聲。

第三季度毛利率回升，全年凈利潤增長有難度

對于毛利率的下滑，金地曾在中報中做過解釋，公司表示毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關，另一方面與本期結轉結構有關，部分低毛利項目集中交付結算影響了整體毛利率。

不過，金地預計下半年待結轉貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。根據三季報，2021年第三季度，金地毛利率為19.49%，環比增長了6.03個百分點，但較第一季度的31.81%，仍下降了12個百分點。倘若第四季度的毛利率可以維持在19%附近，金地的毛利率很有可能在第二季度觸底并實現了反彈。

然而，金地2021年三季度的毛利率同比還是下降了近20個百分點，這也單季度凈利潤繼續下滑。2021年三季度，金地歸母凈利潤14.84億，同比下降26.17%；前三季度凈利潤33.09億，同比下降33.71%。

盡管金地在半年報中表示，預計全年結算收益預計較上年有一定增長，但從數據上看破有難度。2020年金地歸母凈利潤為103.98億，3季度結束后與上年的凈利潤差距約為70億，而上年第四季度金地的凈利潤只有54億。

當下，對房企而言有利潤當然重要，但更重要的是活下去，能否活下去主要取決于公司的資金流動性。

2021年6月末，金地資產負債率為78.13%，剔除并不構成實際償債壓力的預收款項后，實際資產負債率為69.44%，凈負債率為69.59%，剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.19倍，“三道紅線”全部達標，為綠檔房企。

美元債方面，以金地發行的“GRMDAL 4.95 08/12/24”這只美元債為例，截至10月22日，該美元債利率為5.419%。即便在花樣年美元債違約，引發內地房企美元債利率出現較大波動之際，金地這只債券的利率最高也只有8.653%，亦屬于較低水平。

從負債率、短期流動性以及美元債利率等角度來看，金地是比較安全的。對金地而言，重回行業前十之后，如何更好的發展可能更重要。