出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

“招保萬金”中掉隊(duì)的金地集團(tuán)，在2021年這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)大變局之年，重新回到了行業(yè)前十之列。

2021年前9個(gè)月，金地銷售額2287億，同比增長34%，恰好排在第十。其中，約40%的銷售額來自以上海、南京為主的華東區(qū)，但2015年陽侃接管華東區(qū)后，華東區(qū)的收入波動(dòng)一直較大，很不穩(wěn)定。

以浙江為主的東南區(qū)域，雖然對金地的收入貢獻(xiàn)高居第一，但上半年毛利率僅有8%，大幅拖累了利潤增長。2021年第3季度，金地歸母凈利潤14.84億，同比下降26%，延續(xù)了半年報(bào)凈利潤下滑的頹勢。

過去的金地一直以穩(wěn)健、保守著稱，在債務(wù)和現(xiàn)金流較為安全的情況下，能否活得更好是對金地的考驗(yàn)。

重回行業(yè)前十，四成銷售額來自華東區(qū)域

2021年前9個(gè)月，金地累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2287億，同比增長34%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，金地集團(tuán)在TOP200銷售榜上位列第十。金地在年初將年銷售目標(biāo)定在了2800億，前9個(gè)月已完82%。

2021年下半年房地產(chǎn)市場由熱轉(zhuǎn)冷，地產(chǎn)市場的整體環(huán)境給各家房企帶來不小的銷售壓力。8月和9月，金地銷售額較2020年同期分別減少12%和18%，累計(jì)銷售額增速逐漸降至40%以內(nèi)。

金地在第4季度僅需完成513億銷售額，就可以完成2800億的銷售目標(biāo)，難度并不是很大。但銷售額下滑可能會(huì)影響公司現(xiàn)金回款，降低資金利用效率。

金地的投資策略是深耕一二線主流城市，形成以京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。

2021年6月末，金地已進(jìn)入了全國78個(gè)城市，可分為華南、華東、華北、華中、西部、東北、東南七大區(qū)。2021年前9個(gè)月，金地有917億（占比約40%）銷售額來自以上海、江蘇為主的華東區(qū)域，東南、華南、華北這3個(gè)區(qū)域的銷售額分別為427億、316億、257億。

根據(jù)半年報(bào)的信息，2021年上半年，上海和南京單城銷售規(guī)模分別突破200億和150億。單個(gè)項(xiàng)目上，上半年，南京南部新城G13項(xiàng)目、上海西虹橋項(xiàng)目銷售額均超40億。由此可見，金地在上海和南京的推盤能力較強(qiáng)。

華南、華東和東南是金地的三大銷售區(qū)域，金地在投資拿地上也主要在這3個(gè)區(qū)域。2021年前9個(gè)月，金地獲取土地101宗，總投資額1135億，權(quán)益投資額460億；新增土地儲(chǔ)備1492萬平方米，權(quán)益儲(chǔ)備599平方米。從區(qū)域分布來看，新增土儲(chǔ)主要分布在華南、華東和東南區(qū)域，分別占比26%、25%和19%。

華東區(qū)收入波動(dòng)大，東南區(qū)毛利率不足8%

金地銷售端的表現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)雖然較好，但收入端仍然增收不增利，且第三季度再次出現(xiàn)收入和利潤雙降的情況。

2021年前3季度，金地收入538.84億，同比增長33.25%，歸母凈利潤33.09億，同比下降33.72%。其中，第三季度收入196.10億，同比下降4.64%，歸母凈利潤14.84億，同比下降26.19%，與上半年相比，凈利潤下滑幅度有所收窄。

2021年前3季度，金地房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算收入為461.82億，在總收入中占比86%。其中，東南區(qū)和華北區(qū)是收入的主要來源，結(jié)算收入分別為119.33億和116.32億，占比分別為25.8%和25.5%。

不過，華東區(qū)的收入只有31.45億，占比6.8%，在七大區(qū)中排名倒數(shù)第2，表現(xiàn)不佳。2016年以來，華東區(qū)的收入波動(dòng)很大，年收入既可以超百億、兩百億，也可以在次年直接下滑到30億或50億。而2015年前，華東區(qū)的收入可以穩(wěn)定在80億附近。

華東區(qū)的波動(dòng)或許與2015年的換帥不無關(guān)系。2015年9月，陽侃接替陳必安成為華東區(qū)域董事長。業(yè)內(nèi)人士稱，陳必安的運(yùn)營風(fēng)格較穩(wěn)健，雖然收入穩(wěn)定但也導(dǎo)致華東區(qū)域發(fā)展略為保守。公開資料顯示，2011年到2015年上半年，陳必安任期內(nèi)，金地華東合計(jì)獲取項(xiàng)目13個(gè)，其中上海僅4個(gè)。

陽侃主管華東區(qū)后，在拿地投資上十分積極。標(biāo)志性的拿地事件便是2016年7月，金地以88億價(jià)格拿下了上海浦東祝橋的總價(jià)地王。2018年，華東區(qū)收入202億，收入占比甚至超過40%。

華東區(qū)域雖然收入占比較低，但20.91%的毛利率在7大區(qū)中相對較高，排在第3。反而是第一大收入來源的東南區(qū)域毛利率極低。2021年上半年，東南區(qū)毛利率7.90%，同比下降28.25個(gè)百分點(diǎn)，7大區(qū)中毛利率墊底。

綜合來看，東南區(qū)域雖然對銷售額、收入的貢獻(xiàn)較大，但僅個(gè)位數(shù)的毛利率水平，對金地而言極有可能是只賺了吆喝聲。

第三季度毛利率回升，全年凈利潤增長有難度

對于毛利率的下滑，金地曾在中報(bào)中做過解釋，公司表示毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房價(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

不過，金地預(yù)計(jì)下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕且毛利率水平較上半年有所提升。根據(jù)三季報(bào)，2021年第三季度，金地毛利率為19.49%，環(huán)比增長了6.03個(gè)百分點(diǎn)，但較第一季度的31.81%，仍下降了12個(gè)百分點(diǎn)。倘若第四季度的毛利率可以維持在19%附近，金地的毛利率很有可能在第二季度觸底并實(shí)現(xiàn)了反彈。

然而，金地2021年三季度的毛利率同比還是下降了近20個(gè)百分點(diǎn)，這也單季度凈利潤繼續(xù)下滑。2021年三季度，金地歸母凈利潤14.84億，同比下降26.17%；前三季度凈利潤33.09億，同比下降33.71%。

盡管金地在半年報(bào)中表示，預(yù)計(jì)全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長，但從數(shù)據(jù)上看破有難度。2020年金地歸母凈利潤為103.98億，3季度結(jié)束后與上年的凈利潤差距約為70億，而上年第四季度金地的凈利潤只有54億。

當(dāng)下，對房企而言有利潤當(dāng)然重要，但更重要的是活下去，能否活下去主要取決于公司的資金流動(dòng)性。

2021年6月末，金地資產(chǎn)負(fù)債率為78.13%，剔除并不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.19倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，為綠檔房企。

美元債方面，以金地發(fā)行的“GRMDAL 4.95 08/12/24”這只美元債為例，截至10月22日，該美元債利率為5.419%。即便在花樣年美元債違約，引發(fā)內(nèi)地房企美元債利率出現(xiàn)較大波動(dòng)之際，金地這只債券的利率最高也只有8.653%，亦屬于較低水平。

從負(fù)債率、短期流動(dòng)性以及美元債利率等角度來看，金地是比較安全的。對金地而言，重回行業(yè)前十之后，如何更好的發(fā)展可能更重要。